Darlehen, nachrangig

Ein Nachrangdarlehen ist ein besonderes Finanzinstrument, welches im Falle einer Liquidation oder Insolvenz hinter anderen Forderungen in der Reihenfolge steht. Zu beachten ist jedoch, dass auch ein Nachrangdarlehen keinesfalls weniger Wert besitzt, als ein davorstehendes Darlehen. Wichtig zu wissen ist, dass dieser Nachrang bei einer möglichen Insolvenz zum Tragen kommt. Zuerst werden die Kredite und Darlehen mit höherem Rang begleicht. Dabei ist in der Finanzbranche von einem Rangrücktritt die Rede. Dabei werden die Gläubiger der ersten Darlehen in voller Höhe ausgezahlt und erst danach die Verbindlichkeiten des nachrangigen Darlehens.

Wieso es sich lohnt, ein nachrangiges Darlehen aufzunehmen

Wer eine Immobilie finanziert, der nimmt in aller Regel hierfür ein Darlehen mit langer Laufzeit auf. Problematisch sind immer Neubauten, da die Bauunternehmen und Handwerker schrittweise entsprechend des Baufortschrittes bezahlt werden müssen. Leider kann es hier zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten kommen, die bei der Finanzierung und Höhe des ursprünglichen Darlehens nicht berücksichtigt werden konnten. Kurzum reicht das eigentliche Darlehen zur Gesamtfinanzierung nicht mehr aus. Ein Nachrangdarlehen ist somit die Lösung, wenn das Kapital des erstrangigen Darlehens für die komplette Finanzierung nicht ausreicht. Nicht jeder Bauherr hat ausreichend finanzielle Rücklagen, um die gesamten Baukosten abzudecken. Aus diesem Grund bietet das Nachrangdarlehen eine interessante Lösung.

Praktisches Beispiel

Bei der Finanzierung eines Bauvorhabens hat sich die darlehensgebende Bank als erstrangigen Gläubiger in das Grundbuch eintragen lassen. Der Bauherr erhält das zuvor festgelegte Baudarlehen von seiner Bank. Im Laufe des Bauvorhabens möchten Sie vielleicht auch noch einen Anbau finanzieren. Jedoch reicht das ursprüngliche Baudarlehen hierfür nicht mehr aus.

Nun kann die Bank Ihnen ein weiteres Darlehen gewähren, welches nachranging hinter dem ersten Darlehen in das Grundbuch eingetragen wird. Dabei muss es sich nicht unbedingt um dieselbe Bank handeln. Durchaus können Sie hier eine Bank in Anspruch nehmen, die vielleicht einen günstigeren Zinssatz vorhält. Jedenfalls wird das zweite Darlehen als sogenanntes Nachrangdarlehen angesehen.

Falls Sie aus irgendwelchen Gründen zahlungsunfähig werden und die monatlichen Raten nicht mehr zurückzahlen können, darf zuerst die erste Bank ihr Recht in Anspruch nehmen und kann auch die Versteigerung der Immobilie beantragen. Erst danach darf die zweite Bank ihren Anspruch geltend machen. Jedoch ist hierbei nicht sichergestellt, ob nach einer Versteigerung noch genug Geld übrigbleibt, um auch das nachrangig eingetragene Darlehen zu bedienen. Die zweite Bank geht somit ein gewisses Risiko ein. Das Risiko bleibt auch bestehen, wenn es sich um die ein und dieselbe Bank handelt.

Mit einem Nachrangdarlehen geht die zweite Bank folglich ein höheres Risiko ein. Dieses Risiko bezahlt der Darlehensnehmer mit einem höheren Zinssatz. Ein nachrangiges Darlehen ist daher wesentlich teurer. Empfohlen wird, dass Darlehensnehmer zuerst das nachrangige Darlehen tilgen, um die monatlichen Kosten später zu senken.

Vor- und Nachteile eines Nachrangdarlehens für den Darlehensnehmer

Vorteile

• Beschaffung von zusätzlichem Kapital
• Bei gleicher Bank einfache Abwicklung

Nachteile

• Andere Banken können die Darlehensvergabe ablehnen
• Darlehen ist meist teurer (höherer Zinssatz)

Vor- und Nachteile eines Nachrangdarlehens für den Darlehensgeber

Vorteile

• Darlehen mit höheren Zinssatz kann angeboten werden

Nachteile

• Höheres Risiko
• Wird erst nach Ablösung des erstrangigen Darlehens bedient

Auf eine geschickte Finanzierung kommt es an

Bei der Vergabe von Baudarlehen erhöhen die meisten Banken den Zinssatz, wenn das Darlehen einen Schwellenwert von 60 Prozent eines geschätzten Beleihungswertes der Immobilie übersteigt. Dies kann für die Dauer der Laufzeit sehr teuer werden. Andere Banken bieten den Bauherren eine Teilung der Finanzierung an. Somit lässt sich das erstrangige Darlehen mit niedrigeren Zinsen abschließen. Die Vertragsparteien vereinbaren zugleich ein Nachrangdarlehen, welches zinsmäßig nur etwas teuer als das erstrangige Darlehen angeboten werden kann.

Als Darlehensnehmer ist es wichtig, dass möglichst viel Kapital gespart wird. Insoweit sollten beide Darlehensformen intelligent verteilt werden. Wie zuvor erwähnt, lohnt es sich, das nachrangige Darlehen zuerst zu tilgen. Für Darlehen mit höheren Zinsen zahlt der Darlehensnehmer auch mehr. Wer hier geschickt vorgeht, kann mithilfe der Zinsersparnisse diese wieder zur Neuinvestition in das eigene Heim verwenden.

Wie sieht es bei der Anschlussfinanzierung bei einem Nachrangdarlehen aus?

Ein Anschlussdarlehen kommt immer dann in Betracht, wenn die Zinsbindungsfrist eines Baudarlehens in Kürze ausläuft und die restliche Darlehenssumme erneut abgesichert werden muss. Dabei muss ein solches Anschlussdarlehen nicht als zweitrangiges Darlehen im Grundbuch eingetragen werden. Zu beachten ist, dass eine Anschluss-Finanzierung, die wirklich nachrangig im Grundbuch einzutragen ist, gleichzeitig auch für höhere Zinskosten führt. Diese erreichen bei größeren Restschulden zum Teil etliche tausend Euro.

Viele Banken nutzen daher die Möglichkeit, ein Darlehen aufzuteilen. Somit lässt sich die größte Darlehenssumme nicht nur zu einem günstigeren Zinssatz vergeben, sondern wird auch erstrangig im Grundbuch eingetragen. Das Nachrangdarlehen übernimmt die restlich benötigte Darlehenssumme. Im Idealfall sollte es so aussehen, dass das Nachrangdarlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist getilgt werden kann.

Problematisch wird es, wenn dieses nicht innerhalb der vorgegebenen Frist getilgt wird. In diesem Fall wird auch für das Nachrangdarlehen eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Eine solche ist jedoch für die Banken meist nicht attraktiv. Im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers besteht hier immer die Gefahr, dass die noch offenen Forderungen nicht eingefordert werden können.

Als Alternative bieten daher einige Banken ein sogenanntes Forward-Darlehen als Nachrangdarlehen an. Bei einem solchen zweitrangigen Forwarddarlehen muss der Darlehensnehmer jedoch mit einem höheren Zinssatz rechnen. Dies bedeutet für den Darlehensnehmer, dass er zunächst versuchen sollte, vielleicht bei einer anderen Bank ein Nachrangdarlehen mit einem niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Erst wenn sich kein anderer Finanzier bietet, bleibt somit nur die aktuelle Bank übrig, wobei bedauerlicherweise dann auch höhere Zinsen zu zahlen sind.

Wie lassen sich die richtigen Banken für ein Nachrangdarlehen finden?

Es ist besonders wichtig, dass Darlehensnehmer eine vertrauenswürdige und kompetente Bank finden. Leider gibt es auf dem Markt auch zahlreiche unseriöse Anbieter. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen, kurz BaFin, ist dafür verantwortlich, die Spreu vom Weizen zu trennen. Nicht jede Bank bietet ein Nachrangdarlehen an oder ist seriös genug. Die Gefahr besteht in diesem Fall, dass sich der Darlehensnehmer durch eine falsche Beratung und teurer Darlehen noch mehr verschuldet und letztlich die mühsam abzuzahlende Immobilie nicht mehr gehalten werden kann. Aus diesem Grund veröffentlich die BaFin unseriöse Anbieter. Experten empfehlen, dass Darlehensnehmer alle Vertragsunterlagen von einem Finanzberater prüfen zu lassen. Insbesondere die erlaubnisfreien Verträge sollten genau beleuchtet werden. Keinesfalls sollten sich die Darlehensnehmer von hohen Renditen bzw. unsicheren Vertragsbindungen blenden lassen. Relativ sicher sind unter anderem die regionalen Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Hier sind mitunter auch Nachrangdarlehen zu finden, die bei einem Beleihungswert von mehr als 60 Prozent noch einigermaßen günstige Konditionen bieten.