Die Vergabe von Immobilienkrediten gehört für die Banken zum Tagesgeschäft. Ganz anders sieht es dagegen bei den angehenden Darlehensnehmern aus: In der Regel gehört hier der Kauf oder Bau eines Hauses nicht zum Alltag, sondern ist vielmehr eine Ausnahme. Dementsprechend fragen sich vielen Antragsteller, wie denn eigentlich ein Immobilienkredit abläuft.
Ablauf
Zunächst einmal sollten angehende Kreditnehmer ihre eigenen Finanzen überprüfen. Dazu gehört beispielsweise eine Übersicht darüber, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, welche Sparanlagen zu welchem Zeitpunkt zur Verfügung stehen und welche Gelder als Puffer zurück gelegt werden.
Anschließend sollte die Kreditrate ermittelt werden, die jeden Monat ohne Probleme beglichen werden kann.
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Hierzu wird am besten ein sogenannter Haushaltsplan erstellt. Dort werden die Einnahmen, die jeden Monat regelmäßig auf das eigene Konto fließen ebenso aufgelistet, wie die Ausgaben. Allerdings mit einem Unterschied: Bei den Ausgaben müssen ebenfalls die unregelmäßigen Rechnungen und Ähnliches aufgeführt werden. Denn nur so ist gewährleistet, dass alle Ausgaben zu jedem Zeitpunkt begleichbar sind und zwar ohne, dass deshalb die Kreditrate in Gefahr gerät. Anschließend werden ganz einfach die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Die hieraus resultierende Summe ist der Betrag, der dem Kreditnehmer jeden Monat zur freien Verfügung offen steht. Dementsprechend wird davon auch die Darlehensrate beglichen. Allerdings empfiehlt es sich, nicht den kompletten Betrag für die Kreditrate zu verwenden. Wesentlich besser ist es, wenn auch hier ein gewisse Summe beständig als Puffer zurückgelegt wird. So ist es zum Beispiel ohne Weiteres machbar, einen streikenden Kühlschrank oder eine beschädigte Waschmaschine schnell und einfach zu ersetzen.
- Es ist es ratsam, die mögliche Darlehenssumme festzulegen. Hierzu wird neben der ermittelten Kreditrate ebenfalls der derzeitige Kreditzinssatz sowie die gewünschte, anfängliche Tilgungsrate benötigt. In der Regel wird dazu geraten, in der Rechnung zu berücksichtigen, dass der Zinssatz für wenigstens zehn Jahre festgeschrieben wird und man spätestens zu Beginn der Rente das Darlehen zurück bezahlt hat.
- Angehende Immobilienkäufer sollten sich zudem unbedingt ein Kauflimit setzen. Das Kauflimit ist die absolute Obergrenze, über deren Betrag man nicht hinaus gehen sollte. Sie setzt sich aus der Kreditsumme sowie dem vorhandenen Eigenkapital zusammen. Hiervon werden jedoch noch die Kaufnebenkosten, wie etwa Makler- und Notargebühren sowie die Kosten für das Grundbuchamt, abgezogen, sodass sich hieraus der höchstmögliche Kaufbetrag ergibt.
- Jetzt ist es machbar, erste Besichtigungen der Immobilien durchzuführen. Dabei sollten etwaige Renovierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen nicht außer Acht gelassen werden, denn derartige Kosten müssen unbedingt in den eigenen Finanzplan mit einfließen.
- Zugleich bietet es sich an, von verschiedenen Banken diverse Kreditangebote einzuholen und diese zu vergleichen.
- Des Weiteren gilt es, etwaige Fördermittel zu überprüfen. Die Banken geben hierüber in der Regel gerne Auskunft. Auf diese Weise ist es zum Beispiel möglich, zu zinsgünstigeren Krediten zu gelangen.
- Dann ist auch der richtige Zeitpunkt gekommen, an dem sich der angehende Kreditnehmer auf eine bestimmte Immobilie festlegt.
- In diesem Zusammenhang sollte dann auch die Entscheidung für ein bestimmtes Kreditangebot fallen und die Finanzierung festgelegt werden.
- Endlich kommt es zum Notartermin: Sobald sich der Darlehensnehmer mit dem Verkäufer über eine Kaufsumme geeignet hat, ist es möglich, einen Termin zu vereinbaren.Hier erfolgt die Unterschrift des Kaufvertrages. Sollten diesbezüglich noch Fragen offen sein, ist jetzt der späteste Zeitpunkt dafür, diese noch vor der Unterzeichnung zu stellen.
- Sofern noch nicht geschehen, kommt es anschließend zur Darlehensunterzeichnung.
- Die Banken sichern in der Regel den Kredit über eine Grundschuld ab. Auf diese Weise sichern sich die Kreditinstitute das Pfandrecht an der betreffenden Immobilie.
- Der Darlehensbetrag wird von dem Kreditinstitut zu dem jeweils vereinbarten ausbezahlt. Somit ist es jetzt möglich, die Summe, zusammen mit dem vorhandenen Eigenkapital, an den Verkäufer zu überweisen und so den Kaufpreis zu begleichen.Nicht vergessen werden darf außerdem nicht die Begleichung der diversen, oben genannten, Kaufnebenkosten.
- Ist alles erledigt, steht dem Einzug sicherlich nichts mehr im Wege. Außerdem beginnt jetzt auch die Bezahlung der monatlichen Kreditraten.
Hierbei handelt es sich um den allgemeinen Ablauf einer Immobilienfinanzierung. Je nach Bank und vorliegender Situation ist es jedoch durchaus möglich, dass der Ablauf etwas variiert.
Kreditangebote gut vergleichen
Die verschiedenen Kreditangebote differenzieren sich nicht nur in ihren Zinssätzen, sondern ebenfalls in den Sonderleistungen, die die Banken offerieren.
Da sich die Finanzierungsangebote der diversen Banken zumeist deutlich voneinander unterscheiden, ist es unbedingt ratsam, diese gut miteinander zu vergleichen.
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So werden hier beispielsweise verschiedene Zinssätze offeriert. Je nach benötigter Kreditsumme können hier jedoch bereits kleinere Schwankungen zu einer Ersparnis von bis zu mehreren hundert oder tausend Euro führen. Als idealer Vergleichsfaktor bietet sich der effektive Jahreszins an, da dieser, im Gegensatz zum Nominalzins, bereits sämtliche Kreditkosten enthält.
Doch nicht nur die Zinsen, sondern ebenfalls die weiteren Leistungen der Banken sollten bei der Kreditauswahl berücksichtigt werden. Dazu gehört zum Beispiel die Möglichkeit von kostenfreien Sondertilgungen, die in der Regel zumindest einmal im Jahr durchführbar sind. Auf diese Weise kann die Darlehenssumme verringert werden, was sich wiederum positiv auf die Zinsen auswirkt: Aufgrund der niedrigeren Kreditsumme fallen weniger Zinsen an. Mit der Zahlung von Sondertilgungen ist es somit ohne Weiteres machbar, einiges zu sparen.
Variable Tilgung
Ebenfalls sehr interessant ist eine mögliche, variable Tilgung. Damit ist es möglich, die Tilgungszahlungen den persönlichen und finanziellen Gegebenheiten anzupassen. Ist beispielsweise Nachwuchs geplant, setzt man die Tilgung herab. Kommt es dagegen zu einer Erhöhung des Gehalts, kann die Tilgung ebenfalls erhöht werden. Damit ist es ebenfalls machbar, die Kreditsumme zu senken, sodass niedrigere Zinszahlungen anstehen.
Aber auch das Aussetzen einer monatlichen Kreditrate im Notfall wird von den verschiedenen Banken angeboten. Steht zum Beispiel eine größere Reparatur am Auto an oder wird sonst eine Anschaffung dringend benötigt, ist es hier machbar, die Rate einmal auszusetzen. Auf diese Weise kann zum einen die Reparatur beziehungsweise die Anschaffung getätigt werden und zum anderen gerät so die Kreditrate nicht in Gefahr.
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Allerdings sollten hier unbedingt die genauen, vertraglichen Details beachtet werden. So ist es zum Beispiel oftmals der Fall, dass es nicht möglich ist, die Kreditrate einfach zurück zu behalten, sondern es muss der Bank diesbezüglich rechtzeitig Bescheid gegeben werden. Um hier etwaigen Schwierigkeiten zuvor zu kommen, sollte man dies unbedingt berücksichtigen.
Die verschiedenen Sonderleistungen tragen somit dazu bei, dass es möglich ist, die Kreditsumme früher zu begleichen und Zinsen zu sparen. Außerdem sorgen sie dafür, dass bei der Rückzahlung des Darlehens auf die vorhandenen, persönlichen und finanziellen Gegebenheiten Rücksicht genommen werden kann.