Über viele Jahre hinweg galten Offene Immobilienfonds als DIE Anlage, wenn es darum ging, wenig Risiko mit einem konstanten Ertrag, der leicht über dem allgemeinen Zinsniveau lag, zu verbinden. Die jüngsten Verwerfungen in der Branche haben diese Sicht jedoch bei einigen Anlegern etwas eingetrübt.
Aber, warum eigentlich? Wo genau liegen die Chancen und wo die Risiken eines offenen Immobilienfonds?
Inhalt
Was ist ein offener Immobilienfond und wie funktioniert er
Ein offener Immobilienfonds ist ein Sondervermögen, dass von einer Fondsgesellschaft verwaltet wird. Als Anleger hat man die Möglichkeit, Geld in diesen Fonds einzuzahlen und die Fondsgesellschaft somit damit zu beauftragen, dieses Geld zu vermehren – das Geld wird also in andere Geldanlagen investiert. Das Fondsmanagement erwirbt mit dem Geld der Anleger dann Gewerbeimmobilien und Grundstücke und versucht, durch Vermietung, Verpachtung, oder auch durch den Handel mit diesen Grundstücken, Gewinnen zu erzielen.
Ein offener Immobilienfonds bezieht seine Gewinne also aus folgenden Bereichen:
- Mieten
- Pachten
- Spekulationsgewinne beim Handel mit Immobilien
- Zinsen auf Cash-Positionen
Anbieter offener Immobilienfonds
In Deutschland sind sehr viele Immobilienfonds sehr erfolgreich, zu den besten Anbietern am Markt gehören aber mit Sicherheit die SEB mit ihrem Fonds SEB Immoinvest, die Deutsche Bank mit ihrem Fonds DB Global Real Estate und die Axa mit ihrem Fonds AXA Immoselect.
Die Verwerfungen der letzten Monate und Jahre hatten vor allen Dingen damit zu tun, dass der Gesetzgeber überlegt hatte, die Immobilienfonds pauschal abzuwerten, um eine Immobilienblase wie in den USA zu verhindern.
Da diese Überlegungen sehr fragwürdig sind und von vielen Finanzratgebern bezweifelt wurden, sind sie schon lange wieder verworfen worden, viele Anleger bekamen jedoch Angst und gaben den Immobilienfonds Verkaufsorders für ihre Anteile.
Da das Geld der Anleger aber in Immobilien investiert ist, konnten die Fonds nicht alle Auszahlungen auf einen Schlag vornehmen, was dazu führte, dass einige Gesellschaften den Fonds vorrübergehend schließen mussten, also die Rücknahme von Anteile aussetzten.
Risiko bei offenen Immobilienfonds
Nichtsdestotrotz überzeugen offene Immobilienfonds nach wie vor mit hohen Zinsen und vielversprechenden Renditen. Das größe Risiko hierbei liegt bei den sinkenden Mieten und hohen Leerstand.
Wenn ein Bürogebäude mit Fondanteilen finanziert wird, sollte der Leerstand so gering wie möglich ausfallen, da sonst die Rendite geschmälert werden. Bei Auslandsinvestments kommen neben sinkende Mieten und Leerstand auch noch ein Währungsrisiko hinzu. Sollte also wirtschaftlich oder auch politisch eine Schieflage entstehen, macht sich das extrem schnell bei der Währung bemerkbar – was wiederum die Rendite in Gefahr bringt.
Die Risiken lassen sich aber zu einem hohen Grad eindämmen, wenn man sich im Vorfeld über Investitionsquote, Mietstruktur, Alter der Immobilien, und auch auf die Vermietungsquote Gedanken macht / Auskunft einholt – dann lassen sich Risiko undRendite sehr gut abwägen.
In der Regel werden die Chancen eines offenen Immobilienfonds auch in Zukunft höher als die Risiken sein, denn:
1. haben die meisten der kurzfristig geschlossenen Immobilienfonds inzwischen wieder eröffnet und
2. gibt es auf den Markt bei dem derzeit niedrigen Zinsniveau kaum Alternativen zu dem relativ hohen Ertrag eines Immobilienfonds.