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Die restriktive Haltung der Banken eröffnet Möglichkeiten für alternative Finanzierer. Die Nachfrage nimmt zu, jedoch sinkt gleichzeitig die Risikobereitschaft. Nur die sichersten und besten Projekte werden bevorzugt, insbesondere Wohnimmobilien in erstklassigen Lagen. Whole Loans gewinnen an Attraktivität.
Der Einfluss hoher Inflation, steigender Zinsen und sinkender Marktwerte auf viele Immobilien bleibt auch für alternative Finanzierer nicht unbemerkt, wie aus einem Bericht der FAP Group hervorgeht. Bei laufenden Finanzierungen gibt es erste Ausfälle, und nahezu alle institutionellen Anleger haben die direkte Vergabe von Mezzanine-Kapital ausgesetzt. Der Anteil der Marktteilnehmer, die zwischen Februar und Juni 2023 optimistisch in die Zukunft blicken, ist merklich gesunken: 40 Prozent der Umfrageteilnehmer (im Vergleich zum Vorjahr: 53 Prozent) erwarten in den nächsten zwölf Monaten eine steigende Nachfrage nach alternativen Finanzierungslösungen.
Die aktuelle Zurückhaltung der Banken spielt den alternativen Finanzierern in die Hände. Eine wachsende Vielfalt an Finanzierungsmöglichkeiten ermöglicht Ausreichungen für Mezzanine-Kapital zu Finanzierungsausläufen, die zuvor eher als „Stretched Senior“ bezeichnet wurden – somit fällt die Risikoposition geringer aus.
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Der Weg zu Bestandsimmobilien
„Die gegenwärtige Phase auf dem Markt verdeutlicht die Schwächen in der praktischen Umsetzung von Kreditfonds, die Nachrangkapital vergeben“, erklärt Hanno Kowalski, Managing Partner bei FAP Invest. Insbesondere Investitionen in Finanzierungen bereiten aktuell Probleme, bei denen das Immobilienprojekt von der Entwicklungsphase bis zur Fertigstellung nicht vollständig durchfinanziert ist. Ähnliche Herausforderungen bestehen für Finanzierungen, die nicht auf realen, bei einem Verkauf erzielbaren Ist-Werten basieren.
Der Markt tendiert zunehmend zu Bestandsimmobilien. Nach Beobachtungen von FAP-Experten ist es mittlerweile schwierig, Finanzierungen für Projektentwicklungen ohne erheblichen Eigenkapitaleinsatz zu erhalten. Die Finanzierung von Grundstücken wird kaum noch angeboten, da die Geldgeber stärker als zuvor auf hohe Renditen durch Baurechtsschaffung oder Bebauung spekulieren. Dies bedeutet auch, dass die Debt Yield, eine Kennzahl, die in den vergangenen Jahren bei der Vergabe von Mezzanine-Tranchen oft übersehen wurde, wieder stärker in den Fokus rückt. Alternative Finanzierer richten ihren Blick vermehrt auf den Cashflow.
Größere Finanzierungen werden gestoppt
In den vorangegangenen Jahren zeigten alternative Finanzierer eine Neigung zu größeren Finanzierungsbeträgen, doch nun verkleinert sich dieser Trend erheblich: Laut der aktuellen FAP-Umfrage vergibt nur noch etwa sechs Prozent der Befragten Finanzierungsbeträge von mehr als 100 Millionen Euro – im Jahr 2022 waren es doppelt so viele. Die bevorzugte Größenordnung für die meisten alternativen Finanzierer liegt derzeit im Bereich von zehn bis 50 Millionen Euro.
Während FAP den durchschnittlichen Loan-to-Value (LTV) für Bestandsimmobilien im Jahr 2022 noch auf knapp 85 Prozent bezifferte, sinkt dieser Wert im Jahr 2023 auf 80,6 Prozent. Damit ein Projekt überhaupt für einen alternativen Finanzierer in Betracht kommt, ist in der Regel eine Eigenkapitalbeteiligung von mindestens 15 Prozent erforderlich – und dieser Prozentsatz ist auf dem Vormarsch. Dies spiegelt sich auch im durchschnittlichen Loan-to-Cost (LTC) von 84,4 Prozent wider (im Vergleich zum Vorjahr: 87,5 Prozent).
Mixed-Use und Wohnen stehen im Fokus
„In der gegenwärtigen Marktphase verlagert sich Mezzanine im Capital Stack deutlich nach unten, und es zeigt sich eine Qualitätsverbesserung im Markt, die es unter dem Gesichtspunkt des Risikos in den vergangenen Jahren nicht gegeben hat“, erklärt Kim Jana Hesse, Head of Capital Partners bei FAP Finance. Whole Loans sind aus Sicht der Kreditgeber und der Darlehensnehmer erneut attraktiver geworden. Durch eine Kombination aus traditioneller Senior-Finanzierung und zusätzlicher Nachrangfinanzierung gelangen sie häufig in eine Position, die vor einem Jahr noch ausschließlich reinen Seniordarlehen vorbehalten war. Nur mit Whole Loans lassen sich noch Finanzierungsausläufe erreichen, die zuvor ausschließlich vom Senior allein abgedeckt wurden.
Derzeit bevorzugen alle Umfrageteilnehmer die Assetklassen Mixed-Use und Wohnen. Im Jahr 2022 belegten Büroimmobilien noch den zweiten Platz, sind jedoch nun auf den dritten Platz gerutscht, obwohl sich nach wie vor 94 Prozent der Befragten weiterhin in Büroprojekten engagieren. Hotel- und Freizeitimmobilien verzeichnen eine deutliche Erholung: Zwei Drittel (66 Prozent) der Teilnehmer finanzieren Hotels, was einem Anstieg von 20 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Freizeitimmobilien werden von 34 Prozent der Umfrageteilnehmer finanziert, während der Wert im Jahr 2022 bei elf Prozent lag. Bei der beliebten Assetklasse Wohnen stehen besonders A- und B-Städte im Fokus, wobei erstklassige Lagen besonders begehrt sind, wie im Bericht betont wird.