Wertschätzungsgebühr

Die Wertschätzung einer Immobilie wird vom Gläubiger, bei der Vergabe eines Darlehens für die Finanzierung eines Objektes bzw. Grundstückes, vorausgesetzt. Meist wird dieses Gutachten vom Kreditinstitut durchgeführt und mit ca. 0,2% – 1% der Darlehenssumme dem Schuldner als sogenannte Wertschätzungsgebühr angerechnet.

Hierbei wird zwischen Verkehrswert und Beleihungswert unterschieden. Der Verkehrswert steht für den aktuellen Marktwert der Immobilie, wohingegen beim Beleihungswert ein Sicherheitsbetrag einkalkuliert ist, wodurch spätere Marktschwankungen berücksichtigt werden sollen. Das Gutachten kann einerseits zur Finanzierung und andererseits für den Verkauf der Immobilie als Grundlage herangezogen werden.

Die Höhe der Wertschätzungsgebühr

Damit der Gutachter die Wertschätzung durchführt ist die Wertschätzungsgebühr fällig. Häufig schrecken die Antragssteller verwundert zurück, denn die Höhe wird von der Gesamtsumme berechnet und kann dementsprechend hoch sein. Die Kosten verteilen sich auf verschiedene Punkte, die zusammen gerechnet am Ende die Wertschätzungsgebühr ergeben. Hierbei handelt es sich in erster Linie um den Gutachter. Die Kosten für den Gutachter sind meist schwer einzuschätzen, denn es gibt verschiedene Experten, die als Gutachter dienen können. Je unterschiedlich sie sind desto verschieden hoch kann auch die Wertschätzungsgebühr ausfallen. Dazu kommt dann noch das Gutachten selber. Der Umfang des Gutachtens ist ebenfalls für die Kostenhöhe entscheidend. Im Grunde kann gesagt werden, dass je umfangreicher das Gutachten ausfällt desto höher sind auch die anfallenden Kosten.

Die Gutachterbüros

In der Regel arbeiten die Banken mit Gutachterbüros zusammen, die in der Gegend beheimatet sind. Die Kooperation der Bank mit dem Gutachterbüro kann dafür sorgen, dass die Wertschätzungsgebühren am Ende nicht zu hoch ausfallen. Die Bank erhält in der Regel sogenannte Vorzugskonditionen. Das bedeutet, jede Erstellung eines Wertgutachtens wird für Konditionen erstellt, die andere Gutachter nicht anbieten können. In einem so speziellen Fall beläuft sich die Wertschätzungsgebühr auf etwa 300 bis 500 Euro. Bei der Beauftragung eines Gutachters, der nicht mit einem Kooperationsvertrag an die Bank gebunden ist, kann es vorkommen, dass das Gutachten bis zu 1.000 Euro kosten kann. Also im Grunde sollte jede Bank ein Gutachterbüro mit Sonderkonditionen haben, damit die Wertschätzungsgebühr so gering wie möglich ausfällt.

Die Kostenübernahme der Wertschätzungsgebühr

Im Grunde können die Kosten für das Wertgutachten entweder von der Bank oder dem Kunden gezahlt werden. Eine genaue Regelung ist nicht festgelegt. Die Regelung ist von Bank zu Bank recht unterschiedlich. Meist wollen die Banken, dass die Kunden die Wertschätzungsgebühr bezahlen, obwohl die Banken das Gutachten in Auftrag geben. Sie verrechnen die Kosten mit den gesamten Kosten für das Darlehen. Allerdings ist der Verbraucherschutz schon seit Jahren im Einsatz, um deutlich zu machen, dass die Kosten für ein Wertgutachten von den Banken selbst getragen werden sollen. Grundsätzlich will die Bank das Wertgutachten haben und muss somit auch die Gebühren für deren Erstellung übernehmen. Die Verbraucherzentrale hat mittlerweile Erfolg und viele Banken mussten die Gebühren an die Kunden zurückzahlen. Auf der Internetseite der Verbraucherzentrale ist ein Musterformular vorhanden, das bei der Rückforderung helfen soll. Auch Kunden, die schon eine Wertschätzungsgebühr bezahlt haben, können die Zahlung zurückverlangen.

Banken informieren die Kunden

Sind die Banken der Meinung, dass die Kunden die Wertschätzungsgebühr bezahlen müssen, dann sind sie verpflichtet den Kunden im Vorfeld die Höhe der Gebühren mitzuteilen. In der Regel passiert das vor der Gutachtenerstellung und meist mit einem separaten Auftrag. Mit der Unterschrift des Kunden versichert er, dass er die Wertschätzungsgebühren übernimmt, die durch das Wertgutachten anfallen. Der beauftragte Gutachter stellt immer eine Rechnung und in einem solchen Fall erhält der Kunde der Bank die Rechnung und muss diese innerhalb von 14 Tagen bezahlen. Übernimmt die Bank die Wertschätzungsgebühren, dann muss der Kunde natürlich keinen separaten Auftrag unterschreiben und auch die Kosten fallen nicht in seinen Bereich. Die Kosten für das Gutachten werden dann komplett von der Bank getragen.

Wertschätzungsgebühren und kein Darlehensvertrag

Es kommt immer wieder vor, dass es Streitigkeiten zwischen der Bank und dem Kunden gibt, wenn es um die Wertschätzungsgebühren geht. In der Regel passiert das immer, wenn am Ende doch kein Darlehensvertrag zustande gekommen ist. Das Wertgutachten wird im Vorfeld gemacht, um den Wert einer Immobilie festzustellen. Der Wert wird benötigt, um die Höhe des Darlehens festlegen zu können. Somit ist klar, dass das Wertgutachten vor Darlehensabschluss beantragt werden muss. Die Wertschätzungsgebühren fallen somit eigentlich vor dem Darlehensabschluss an. Sollte der Darlehensvertrag nicht zustande kommen, dann muss geklärt werden, welche Partei die Wertschätzungsgebühren übernimmt. Hier gibt es zwei Regelungen, entweder übernimmt der Kunde oder die Bank die Gebühren. Die Voraussetzung wird durch den Grund geschaffen, der zur Absage des Darlehens führte.

Es gibt Banken, die eine Darlehenszusage machen und anschließend das Wertgutachten in Auftrag geben. Aus persönlichen Gründen kann der Kunde immer noch das Darlehen ablehnen. In einem solchen Fall muss der Kunde allerdings die Wertschätzungsgebühren für das Wertgutachten übernehmen, denn die Bank trägt keine Schuld am Ende des Darlehens. Selbst, wenn ein Vertrag vorhanden ist, der eindeutig besagt, dass die Bank die Kosten für das Wertgutachten übernimmt, kann eine Rückforderung seitens der Bank eintreten. Die Bank fordert die Wertschätzungsgebühren von dem Kunden ein. Die gesetzliche Berechtigung ist vorhanden.

Dann gibt es noch die Möglichkeit, dass die Bank das Darlehen nicht zusagt. Die Bank spricht sich also einfach gegen eine Finanzierung aus. In einem solchen Fall kommt es sehr häufig vor, dass die Bank die Wertschätzungsgebühren übernimmt und der Kunde sie nicht tragen muss. In einem solchen Fall hat der Kunde aber durchaus die Möglichkeit sich zu wehren. 2007 kam es aufgrund eines solchen Verhaltens zu einem Rechtsstreit zwischen einem potentiellen Darlehensnehmer und einer Bank. Die Bank hat dem Kunden kein Darlehen zugesprochen und trotzdem die Wertschätzungsgebühren verlangt. Das Gericht hat entschieden, dass der potentielle Kunde die Kosten nicht tragen muss. Die Bank musste die Wertschätzungsgebühren übernehmen.

Die Wertschätzungsgebühr heute

Das Landgericht Stuttgart hat im Jahr 2007 die Wertschätzungsgebühr als rechtswidrig erklärt. Die Begründung lag darin, dass die Bank für die Wertschätzung einer Immobilie die eigenen Interessen verfolgt und die Gebühren dafür nicht dem Kunden aufbürden kann. Mittlerweile haben die Banken zum größten Teil reagiert und die Regelungen aus den Kreditverträgen entfernt. Kunden, die Wertschätzungsgebühren in den vergangenen Jahren schon bezahlt haben, können mit Hilfe eines Musterbriefes das bezahlte Geld zurückfordern. Allerdings gilt das nur für Kunden, die nach dem Urteil des Landgerichts Stuttgarts im Jahr 2007 die Wertschätzungsgebühr bezahlen mussten. Mit Hilfe des Musterbriefes, der auf der Internetseite der Verbraucherzentrale zur Verfügung steht, können die Wertschätzungsgebühren unkompliziert zurückgefordert werden. Die Banken haben entsprechend reagiert und haben einige andere Kostenarten in den Kreditvertrag aufgenommen, welche die Wertschätzungsgebühr ersetzen sollen. Bei der Durchsicht der Kreditunterlagen lohnt sich ein Blick auf alle Kostenarten, denn dort können sich die Wertschätzungsgebühren verstecken. Sie sind meist auch einfach nur umbenannt. Ein Anwalt kann hier für Durchsicht sorgen.