Es gibt verschiedene Gründe, warum der Objektwert wichtig ist. Ein Grund ist die
Anschlussfinanzierung. Der Immobilienbesitzer stellt sich dann schnell die Frage, wie wertvoll ist
das Objekt wirklich. Aber spätestens, wenn bei der Bank kommt der Objektwert zur Sprache. Der
Objektwert spielt also in erster Linie beim Kauf oder bei der Finanzierung eine wichtige Rolle. Zur
Klärung des aktuellen Wertes ist immer ein Gutachter notwendig, der bei einer Finanzierung in der
Regel von der Bank beauftragt wird. Der Gutachter kümmert sich um die genaue Auflistung der
einzelnen Posten und zusammen ergeben sie den aktuellen Objektwert. Bei einem hohen
Objektwert beleihen die Banken viel besser und somit wird es auch für den Immobilienbesitzer
interessanter.
Inhalt
Die Wichtigkeit des Objektwertes
Egal, ob bei einer Erstfinanzierung oder bei einer Anschlussfinanzierung, das Darlehen wird immer
mit dem Eintrag ins Grundbuch abgesichert. Dadurch kann die Bank beziehungsweise der
Darlehengeber ein wenig Sicherheit erhalten, falls der Kreditnehmer die Zahlungen nicht fristgemäß
einhalten kann. Sobald die Zahlungen nicht fristgerecht eingehen hat der Kreditgeber zu jeder Zeit
das Recht, das Objekt zu verkaufen. In erster Linie handelt es sich nicht um einen freien Verkauf,
sondern um eine Zwangsversteigerung. Die Zwangsversteigerung hat den Nachteil, dass es
vorkommen kann, dass das Objekt unterhalb des tatsächlichen Wertes verkauft wird. Dem
Kreditgeber ist nur wichtig, dass seine Ausgaben abgedeckt sind. Ist das weniger als der
Objektwert, dann spielt das für ihn meist keine Rolle. Das Guthaben, das nach Zahlung der
Forderungen übrigbleibt wird dem Kreditnehmer ausgezahlt. Der Objektwert ist somit immer
wichtig, damit der Kreditgeber ein minimales Risiko hat. Je höher der Objektwert ist desto eher
bekommt er die Restschuld ausgeglichen. Somit wird vor der Zwangsversteigerung in der Regel
immer ein Gutachter bestellt, der den Wert des Objektes bestimmt und somit ein Mindestbetrag für
die Versteigerung festlegt. Ist das Interesse an dem Objekt hoch, dann wird der Preis bei der
Versteigerung in die Höhe getrieben. Der Mindestbetrag ist immer so hoch wie die Restschuld beim
Kreditgeber.
Die Ermittlung des Objektwertes
Für eine Privatperson ist die Ermittlung des aktuellen Objektwertes nicht leicht. Viele Menschen
sind der Annahme, dass die Erwerbskosten beziehungsweise die Baukosten der letzten Jahre als
Grundlage dienen. Das ist komplett falsch, denn in den letzten Jahrzehnten haben sich die
Immobilien verändert und auch der Markt hat sich den Gegebenheiten angepasst. Dabei ist eines
ganz klar, je älter ein Objekt ist desto geringer ist sein Wert. Das bedeutet, dass ein Altbau aus dem
Jahr 1950 wesentlich weniger Wert hat als ein Neubau aus dem Jahr 2010. Zur Ermittlung des
Objektwertes wird immer ein Gutachter benötigt, der wahlweise von der Bank, dem Besitzer oder
dem künftigen Besitzer bestellt wird. Er nutzt das sogenannte Vergleichswertverfahren, um den
aktuellen Objektwert zu ermitteln. Dieses Verfahren berücksichtigt den Hauswert und den
Grundstückswert separat.
Die Ermittlung des Grundstücks
Der Wert des Grundstücks wird anhand von Statistiken und den Bodenrichtwerten ermittelt. In
erster Linie kümmert sich der Kreditgeber um diese Aufgabe. Aber das Internet bietet auch
Privatpersonen die Möglichkeit, mit einem aktuellen Bodenrichtwertrechner den Bodenrichtwert zu
bestimmen. Es gibt Bundesländer, die mittlerweile eine kleine Gebühr für die Ermittlung verlangen.
Ein Anruf bei der Gemeinde kann schnell für Klarheit sorgen. Der Bodenrichtwert muss dann nur
noch mit der Quadratmeterzahl multipliziert werden und schon ist der Grundstückswert vorhanden.
Beispiel:
Bundesland Nordrhein-Westfalen
Gemeinde: Gelsenkirchen
Postleitzahl: 45899
Ortsteil: Beckhausen
Bodenrichtwertnummer: 401101
Bodenrichtwert: 175 € / Quadratmeter (ein- oder zweigeschossig)
Stichtag des Bodenrichtwertes: 01.01.2019
Das Grundstück hat eine Fläche von 120 Quadratmetern.
Rechnung:
120 Quadratmeter x 175 Euro sind 21.000 Euro. Das bedeutet, dass das Grundstück alleine einen
Wert von 21.000 Euro hat.
Die Ermittlung des Immobilienwertes
Der Hauswert kann auf verschiedene Arten bestimmt werden. Es gibt das Sachwertverfahren oder
das Vergleichswertverfahren. In erster Linie wird das Vergleichswertverfahren von den Banken
bevorzugt, denn das Sachwertverfahren wird nach einem festen Index bestimmt. Für die
Ausstattung eines Objektes muss ein Wert ermittelt werden. Dieser wird nach dem
Quadratmeterpreis gerichtet. Der Wert wird dann mit der Wohnfläche multipliziert und so wird der
Wert des Hauses bestimmt. Das bedeutet:
Beispiel:
Das Haus hat eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern. Pro Quadratmeter wird ein Preis von 700
Euro verlangt. Dann muss 120 x 700 gerechnet werden. Somit hat das Haus einen Wert von 84.000
Euro.
Bei dem Sachwertverfahren spielen aber viele Faktoren zusätzlich eine Rolle, von der Lage bis hin
zur Marktbewertung. Allein aus diesen unbestimmten Faktoren setzen die Banken auf das
Vergleichswertverfahren.
Die Ermittlung durch das Vergleichswertverfahren
Bei dem Vergleichswertverfahren werfen die Banken einen Blick auf den Wert vergleichbarer
Objekte, die mit einer ähnlichen Lage ausgestattet sind. Gutachterbeschlüsse und
Kaufpreissammlungen gelten für das Verfahren als die wichtigsten Quellen. Diese Quellen können
meist nicht einfach angesehen werden, denn sie stehen der Öffentlichkeit nicht kostenfrei zur
Verfügung. Privatpersonen können sich ein Gefühl verschaffen, indem die Immobilienportale
beobachtet werden, in denen ähnliche Objekte zu finden sind. Die eigene Gebäudeversicherung
kann auch helfen, um den Vergleichswert zu erfahren. In der Regel hat die Versicherung meist
schon eine Bewertung vorgenommen, denn sie muss schließlich das Objekt versichern. Ohne
großen Aufwand kann die Gebäudeversicherung schnell und einfach den Wert des Objekts
bestimmen. Bei einer serviceorientierten Versicherung ist dafür meist nicht mal eine Gebühr notwendig.
Der Kreditgeber wird aber in der Regel nicht den tatsächlichen Wert angeben, sondern einen
Aufschlag von etwa 10 % dazurechnen. Dieser Aufschlag wird als Sicherheitsabschlag bezeichnet.
Beim Finanzierungsgespräch sollten alle Fakten auf den Tisch gelegt werden. Auch die
Eigenschaften, die für eine Werterhöhung zuständig sein könnten, sollten auf den Tisch gelegt
werden. Grundsätzlich hat jeder Kreditnehmer Interesse daran, dass sein Objekt einen hohen Wert
bekommt. Das sorgt in der Regel dafür, dass der Kreditgeber beziehungsweise die Bank bessere
Konditionen für den Kredit herausgibt.
Die Objektwertberechnung
Nachdem das Grundstück bewertet wurde und auch der aktuelle Objektwert feststeht können beide
Faktoren zusammengerechnet werden. Am Ende ist dann der aktuelle Objektwert vorhanden, der
für die Berechnung der Kreditkonditionen genutzt wird. Anhand der oben genannten Beispiele
bedeutet das:
Das Grundstück hat einen Wert von 21.000 Euro und die Immobilie hat einen Wert von 84.000
Euro. Beides zusammengerechnet ergibt sich ein aktueller Objektwert von 105.000 Euro.