Deckungshypothek

Was ist eine Deckungshypothek?

Wenn eine Hypothkenbank Darlehen ausgibt, so muss sie diese über Pfandbriefe wieder refinanzieren. Deshalb werden die Pfandbriefe, die als besonders sichere Geldanlage bekannt sind, am Kapitalmarkt ausgegeben. Die Sicherung der Pfandbriefe erfolgt in der Regel über das Pfandrecht an einer Immobilie. Oft ist auch von der dinglichen Sicherung die Rede. Ein solches Deckungsdarlehen kann maximal 60 Prozent des Beleihungswertes finanzieren und ist ausschließlich als erstrangiges Darlehen verfügbar. Das heißt, die Hypothekenbanken wollen im ersten Rang im Grundbuch eingetragen werden. Einst wurde das Deckungsdarlehen nur über die Hypothek auf eine Immobilie abgesichert, heute reicht aber eine Grundschuld in der Regel aus. Das Pfandrecht selbst wird allerdings bis einschließlich heute als Deckungshypothek bezeichnet.

Als Deckungshypothek wird das Pfandrecht an einer Immobilie bezeichnet. Geben Kreditinstitute Darlehen an Kunden aus, oftmals sind diese durch eine Hypothek gesichert, so muss diese Geldsumme zuerst beschaffen werden. Die Darlehenssumme wird durch die Ausgabe von Pfandbriefen refinanziert. Der dinglich gesicherte Pfandbrief wird am Kapitalmarkt gehandelt und gilt als eine sichere Geldanlage. Gesichert sind Pfandbriefe mit einem Pfandrecht an einer Immobilie. Heutzutage ist es völlig ausreichend die Sicherung des Darlehen durch die Eintragung einer Grundschuld vorzunehmen. Früher wurde als Sicherheit eine bestimmte Immobilie durch die Hypothekenbank gefordert. Maximal 60% des Beleihungswertes einer Immobilie werden als Darlehen ausgegeben. Dieses muss im Grundbuch an erster Stelle eingetragen sein, denn sonst kann es passieren, dass das Kreditinstitut (Hypothekenbank) die Gewährung eines Darlehen verweigert.

Als Deckungshypothek wird das Pfandrecht an eine Immobilie bezeichnet. Ein Pfandrecht ist eine Art Notiz an dem Eigentum, die dazu dient, bekanntzugeben, dass dem Gläubiger Schulden zustehen. Ein Pfandrecht ist typischerweise eine öffentliche Aufzeichnung. Es wird in der Regel bei einer Bezirksbehörde (für Immobilien) oder bei einer staatlichen Behörde, wie dem Staatssekretär (für Autos, Boote, Büroausstattung und dergleichen) eingereicht. Grundpfandrechte an Immobilien sind eine übliche Möglichkeit für Gläubiger, ihre Forderungen einzuziehen. Pfandrechte an persönlichem Eigentum, wie zum Beispiel Kraftfahrzeugen, werden weniger häufig verwendet, können aber ein effektiver Weg sein, um Schulden einzutreiben.

Die Eintreibung von Schulden durch den Gläubiger

Im Allgemeinen haben die Gläubiger das Recht, das Eigentum verkaufen zu lassen, um das Pfandrecht zu begleichen, normalerweise im Wege einer Zwangsversteigerung. Mit Ausnahme von Grundpfandrechten und Steuerkautionen tun sie dies selten. Dies liegt daran, dass die Hypothek n den meisten Fällen auf das Grundstück vor den Pfandrechten platziert wurde und daher vor der Zahlung von Pfandrechten abbezahlt werden muss. Wenn der Gläubiger auf das Pfandrecht verzichtet, muss er die Zahlungen auf die Hypothek aufrechterhalten oder das Eigentum verlieren. Statt eine Zwangsversteigerung zu erzwingen, warten die Gläubiger in der Regel, bis die Immobilie verkauft ist. Käufer kaufen die Immobilie oft nicht, es sei denn, der Titel ist eindeutig, d.h. die Immobilie hat keine Pfandrechte. Der Verkäufer wird also einen Teil des Kaufpreises verwenden, um das Pfandrecht zu bezahlen.

Die Bedeutung des Hypothekenpfands

Eine Hypothek ist die Sicherheit, die Kreditgeber zur Unterstützung eines Darlehens für den Kauf von Immobilien halten. Generell verbinden die meisten Leute Hypotheken mit den tatsächlichen Darlehen, um die Immobilien zu kaufen. Streng genommen, ist eine Hypothek jedoch kein Kredit. Stattdessen ist es ein Interesse an der Immobilie des Kreditgebers als Schutz für den Fall, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen sollte. Dieses Interesse kann auf der Grundlage der Rechtstheorie, die in der zugrunde liegenden Rechtsprechung vorherrscht, eine von zwei Formen annehmen. Der Darlehensgeber kann entweder das Eigentum direkt besitzen oder der Kreditgeber kann ein ,,Hypothekenpfandrecht“ auf dem Grundstück platzieren.

Wenn der Verkauf der Immobilie durchläuft, überträgt der Verkäufer die Immobilie tatsächlich an den Kreditgeber, der dann dem Kreditnehmer einen angemessenen Titel gewährt. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer das Eigentum besetzen und nutzen kann, der Kreditgeber aber das rechtliche Eigentum daran hat. Da der Kreditgeber das Eigentum bereits technisch besitzt, widerruft der Kreditgeber einfach den gerechten Titel des Kreditnehmers und fordert das Eigentum zurück.

Die Pfandrechtstheorie besagt hingegen, dass der Kreditnehmer die Eigentumsrechte an dem Eigentum übernimmt, während ein Kreditgeber ein Hypothekenpfandrecht darüber hält. Ein Pfandrecht ist ein nichtbesitzendes Sicherheitsinteresse an einem Stück Eigentum. Im Falle eines Hypothekenpfandrechts ist es ein Zins, den ein Kreditgeber in Immobilien hält. Wenn der Kreditnehmer versucht, die Immobilie zu verkaufen, bevor die Schulden beglichen werden, erscheint das Hypothekenpfand auf dem Titel. Das Pfandrecht gibt dem Darlehensgeber das Recht, einen Teil des Erlöses in Anspruch zu nehmen, der ausreicht, um den Restbetrag des Darlehens vor der Freigabe des Pfandrechts zu befriedigen, wodurch der Titel geräumt und der Verkauf fortgesetzt werden kann.

Da der Kreditgeber in der Pfandrechtstheorie nicht das Eigentumsrecht an Eigentum hält, müssen die Kreditgeber einen gerichtlichen Prozess durchlaufen, um entweder das Eigentum zu erhalten oder einen Verkauf zu erzwingen, falls ein Kreditnehmer seinen Kredit nicht begleicht. In Common-Law-Ländern bezieht sich der Begriff Pfandrecht auf eine sehr spezifische Art von Sicherheitsinteressen, nämlich ein passives Recht, Eigentum zu behalten (aber nicht zu verkaufen), bis die Schuld oder eine andere Verpflichtung erfüllt ist. Im Gegensatz zur Verwendung des Begriffs in den meisten Ländern, bezieht er sich in diesen Ländern auf eine rein besitzende Form von Sicherheitsinteressen; wenn der Besitz des Eigentums verloren ist, wird das Pfand freigegeben. Die Länder des Common Laws erkennen jedoch auch eine leicht anomale Form des Sicherheitsinteresses an, die in einigen seltenen Fällen als ,,billiges Pfandrecht“ bezeichnet wird. Trotz ihrer Unterschiede in der Terminologie und der Anwendung gibt es eine Reihe von Ähnlichkeiten zwischen den Pfandrechten in allen Ländern.

Läuft ein Hypothekenpfand ab?

Ein Hypothekenpfandrecht wird auf Immobilien erfasst, um eine Schuld von einem Kreditnehmer zu sichern. Der Kreditnehmer verpflichtet sich, einen festgelegten Betrag in der Hypothek zu zahlen. Wenn er nicht zahlt, kann der Inhaber der Hypothek ein Zwangsversteigerungsverfahren, um das Eigentum, das durch die Hypothek besichert ist durchsetzen. In rechtlicher Hinsicht läuft eine Hypothek ,,mit dem Eigentum“, was bedeutet, dass, selbst wenn es eine Änderung im Besitz des Eigentums gibt, es sei denn, die Hypothek wird bezahlt, bleibt es als Pfandrecht gegen das Eigentum.

Merkmale eines Hypothekenpfandrechts

Eine Hypothek ist eine freiwillige Schuld, die von einem Kreditgeber oder Gläubiger auf einem Grundstück registriert wird, um eine nicht gezahlte Schuld oder ein Darlehen zu sichern, das von einem Kreditnehmer vereinbart wurde. Wenn ein Kreditnehmer eine Hypothek unterzeichnet, verpflichtet er sich, eine bestimmte Summe Geld innerhalb einer bestimmten Frist zu zahlen. In der Hypothekenvereinbarung erkennt er an, dass, wenn er nicht wie vereinbart Zahlungen leistet, der Hypothekeninhaber das Pfandrecht ausschließen und möglicherweise das Eigentum zur Befriedigung der Schulden übernehmen kann. Einige Hypotheken sind kurzfristig und einige haben eine Zahlungsfrist von dreißig Jahren. Ein Hypothekenpfandrecht bleibt solange auf einer Immobilie gültig, wie die unbezahlte Schuld in Kraft bleibt.