Betriebskosten / Bewirtschaftungskosten

Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die Kosten, die zur Bewirtschaftung eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit erforderlich sind. Sie setzen sich aus folgenden Kosten zusammen: Aus Abschreibungen, dem Mietausfallwagnis und den Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten. Umlagefähige Betriebskosten, die mit den einzelnen Mietern abgerechnet werden können, sind zum Beispiel die Kosten für den Hausmeister und die Hausreinigung, der Schornsteinfeger, Müllabfuhr und Wasserverbrauch. Die Kosten für Verwaltung und Mietausfallwagnis sind nicht umlagefähig und dürfen nicht mit den einzelnen Mietparteien abgerechnet werden. Da die Grenzen hierbei teilweise fließend sind, sollte man sich als Vermieter durch eine Hausverwaltung vertreten lassen, die sich mit dem Thema auskennt.

Die Bewirtschaftungskosten spielen eine bedeutende Rolle und können für die Entscheidung zum Kauf wichtig sein. Unter den Bewirtschaftungskosten laufen alle Kosten zusammen, die zur Nutzung der Immobilie gebraucht werden, darunter nicht nur die Betriebskosten, sondern auch die Instandhaltungskosten. Aber auch Strom- und Wasserverbrauch fallen unter die Kosten.

Die Kosten

Bei Immobilien fallen eine Menge zusätzliche Kosten an, die erst mal mit dem Kaufpreis nichts zu tun haben. Dabei handelt es sich um die sogenannten Bewirtschaftungskosten, die sich aus mehreren Kategorien zusammensetzen. Im Grunde gibt es die Kosten für Selbstnutzer, die sich auf Betriebskosten und Instandhaltungskosten beschränken. Bei einer Immobilie, die allerdings zur Vermietung zur Verfügung steht, kommen noch weitere Kosten hinzu. Diese Kostenpunkte haben einen großen Anteil und spielen auch bei der Steuererklärung eine wichtige Rolle.

1. Die Abschreibungen
   Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Abschreibungen. Im Grunde spiegeln die Abschreibungen eine Wertminderung wieder, die vollkommen normal ist und sich über die Zeit der Nutzung ergibt. Anschaffungs- und Herstellungskosten können nur über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich abgeschrieben werden. Aufgrund der Laufzeit wird deutlich, dass jedes Jahr etwa 2% abgesetzt werden können. Die jährliche Abschreibungen kann variieren, denn eine Immobilie, die einen Abschreibungszeitraum von 40 Jahren aufweist, kann mit 2,5% abgeschrieben werden. Bei einer Immobilie, die 50 Jahre Abschreibungszeitraum hat, sind es schließlich nur 2% im Jahr.
2. Die Betriebskosten
   Für eine Immobilie fallen regelmäßig hohe Kosten an, die als Betriebskosten bekannt sind. Die Betriebskosten gibt es in umlagefähig und nicht umlagefähig. Das bedeutet, die umlagefähigen Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden und die nicht umlagefähigen sind vom Vermieter selbst zu tragen. Die bekanntesten umlagefähigsten Betriebskosten sind Grundsteuer, Hausmeister, Müllabfuhr, Wasser und Gartenanlagen. Zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten gehören alle Kosten, die mit der Immobilienfinanzierung zu tun haben und auch die Verwaltung.
3. Die Kosten der Instandhaltung
   Die Immobilie verursacht Kosten und das ist vollkommen normal. Damit die Immobilie immer in einem nutzbaren Zustand bleibt müssen Instandhaltungskosten berechnet werden, die ebenfalls zu den Bewirtschaftungskosten zählen. Zu diesen Kosten gehören regelmäßige Wartungsarbeiten an Heizungsanlagen. Die Instandhaltungskosten gehören zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten und dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Sie sind vom Vermieter zu bezahlen. Dabei können die Instandhaltungskosten selbst berechnet werden. Dazu gibt es eine Pauschale, die sich auf das Jahr und die Quadratmeterzahl bezieht. Die Pauschale liegt zwischen 8 und 14 Euro für einen Quadratmeter pro Jahr.
4. Die Verwaltungskosten
   Die Verwaltungskosten zählen zu den Bewirtschaftungskosten, die für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie gebraucht werden. Dazu gehören nicht nur die Verwaltung der einzelnen Wohnungen, auch die Erstellung von Jahresabschlüssen fällt unter diesen Bereich. Dabei können die Verwaltungskosten sehr unterschiedlich ausfallen und hängen meist von den Wohneinheiten und deren Anzahl ab. Somit sind die Verwaltungskosten bei einer großen Immobilie mit vielen Wohneinheiten natürlich wesentlich höher als bei einer Immobilie, die nur eine kleine Eigentümergemeinschaft beinhaltet. Die Verwaltungskosten können auch mit einer kleinen Pauschale berechnet werden. Dabei wird gerechnet, dass für eine Wohneinheit im Jahr etwa zwischen 300 und 500 Euro Kosten anfallen. Bei einigen Immobilien werden die Verwaltungskosten auch mit einem Prozentsatz berechnet, der zwischen einem und drei Prozent der Nettokaltmiete liegt. Die drei Prozent sind meist bei gewerblich genutzten Immobilien im Einsatz.
5. Das Mietausfallwagnis
   Ein Immobilienbesitzer muss immer dafür sorgen, dass die einzelnen Wohneinheiten mit solventen und zahlenden Mietern bestückt sind. Aber er muss auch mit einem Mietausfall rechnen. Der Mietausfall kommt meist bei Leerstand zum Tragen und hier können sehr hohe Kosten entstehen. Die Ausgaben für die leere Wohnung laufen weiterhin, auch wenn keine Mieteinnahmen reinkommen. Für einen kleinen Ausgleich bietet sich das Mietausfallwagnis an, das üblicherweise mit bis zu 2% der Bruttomieteinnahmen berechnet werden kann. Die genaue Höhe des Mietausfallwagnisses hängt in erster Linie immer von der Nutzung der Immobilie ab. Die 2% sind bei einer Immobilie zu berechnen, die als Wohnung genutzt wird.

Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umlegen

Es gibt Bewirtschaftungskosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Hierbei handelt es sich um die sogenannten Betriebskosten. Allerdings dürfen nicht alle oben genannten Kosten einfach auf den Mieter umgelegt werden. Die Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis und auch die Instandhaltungskosten sind komplett von dem Vermieter zu bezahlen. Dabei bestimmt immer die Nutzung der Immobilie, welche Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Gerade bei gewerblich genutzten Immobilien sind die Vermieter in Sachen Bewirtschaftungskosten ein wenig freier als bei Wohnimmobilien.

Die Regelung der Bewirtschaftungskosten

Als Grundlage dient ein Paragraf der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz auch ImmoWertV.

§ 19 Bewirtschaftungskosten

(1) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
(2) Nach Absatz 1 berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind
1.
die Verwaltungskosten; sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung;
2.
die Instandhaltungskosten; sie umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen;
3.
das Mietausfallwagnis; es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung;
4.
die Betriebskosten.
Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen.

Und auch der §24 aus der Berechnungsverordnung spielt eine wichtige Rolle.

§ 24 Bewirtschaftungskosten
(1) Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten sind im einzelnen
1.
Abschreibung,
2.
Verwaltungskosten,
3.
Betriebskosten,
4.
Instandhaltungskosten,
5.
Mietausfallwagnis.

(2) Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten hat den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung zu entsprechen. Bewirtschaftungskosten dürfen nur angesetzt werden, wenn sie ihrer Höhe nach feststehen oder wenn mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann und soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Erfahrungswerte vergleichbarer Bauten sind heranzuziehen. Soweit nach den §§ 26 und 28 Ansätze bis zu einer bestimmten Höhe zugelassen sind, dürfen Bewirtschaftungskosten bis zu dieser Höhe angesetzt werden, es sei denn, daß der Ansatz im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse nicht angemessen ist.

Steuerliche Möglichkeiten der Bewirtschaftungskosten

Es können nicht alle Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Im Grunde gelten sie als Werbungskosten und mindern den Gewinn in Bezug auf die Vermietung oder die Verpachtung. Auch die Verwaltungskosten und die Finanzierungskosten gehören zu den Werbungskosten und können nach §9 EStG geltend gemacht werden. Steuermindernd können auch die Abschreibungen wirken. Im Idealfall kümmert sich ein Anwalt für Steuerrecht und ein Steuerberater für Immobilie um die Erstellung der Steuererklärung.