Darlehens- und Sicherheitenübertragung

Bankdarlehen werden manchmal durch Pfandobjekte „gesichert“. Man spricht hier von gesicherten Darlehen. Dabei verpfändet der Kreditnehmer dem Kreditgeber Sicherheiten, die der Letztgenannte bei Zahlungsausfällen verwerten darf. Bei diesen Sicherheiten handelt es sich in der Regel um leicht veräußerliche und möglichst wertbeständige Objekte wie etwa Immobilien, Grundstücke, Schmuck, Edelmetalle oder Wertpapiere, seltener auch um Bürgschaften Dritter. Bestandteil eines gesicherten Darlehensvertrags ist stets das Recht der Sicherheitenübertragung durch den Kreditgebenden. Dies bedeutet, die Bank darf sowohl das Darlehen als auch die damit verknüpften Sicherheiten in Gänze oder in Teilen an Dritte (meistens ein anderes Kreditinstitut) weitergeben oder treuhänderisch verwalten lassen, um damit gegebenenfalls das Darlehen zu refinanzieren.

Grundsätzliches zur Sicherheitenübertragung

Die Berechtigung der Weitergabe des Kreditpakets an Dritte ist grundsätzlich sehr umfassend. Zu ihr zählen nebst der Kreditforderung und den Sicherheiten auch sämtliche Unterlagen und Auskünfte, welcher der Kreditnehmer der Bank gegeben hat. Sogar als Sicherheit übereignete Grundschuldbestellungsurkunden können auf diese Weise von Bank zu Bank zu Bank usw. durch- und weitergereicht werden. Für den Kreditnehmer kann dies von großem Nachteil sein – und zwar immer dann, wenn sich der neue Besitzer seiner Sicherheiten weniger kulant verhält als das Kreditinstitut, mit dem er den Darlehensvertrag abgeschlossen hat. Zudem erlaubte die bis 2008 gültige Gesetzeslage den Banken, die Darlehensverträge grenzüberschreitend und sogar an Institute ohne Banklizenz zu verkaufen. Alleine im Jahr 2007 wurden in Deutschland abgeschlossene, gesicherte Darlehensverträge im Wert von etwa 10 bis 12 Mrd. Euro an europäische sowie außereuropäische Banken und Nichtbanken einzeln oder gebündelt verkauft.

Risiken der Darlehensübertragung für den Kreditnehmer

Aufgrund der in Deutschland üblichen doppelten Besicherung eines Immobilienkredits durch

1. Die dingliche Sicherung des Grundbucheintrags
2. Haftung des Schuldners mit seinem Gesamtvermögen durch ein notariell beglaubigtes Schuldanerkenntnis mit sofortiger Zwangsvollstreckung

konnte der Darlehensgebende ohne weitere Titulierung eine Zwangsvollstreckung beim Kreditnehmer einleiten, das heißt ihn beim geringsten Verstoß gegen den Darlehensvertrag pfänden lassen. Insbesondere Finanzheuschrecken etwa auf dem Immobilienmarkt haben in der Vergangenheit unter legaler Ausnutzung der gesetzlich legitimen, praktisch unbeschränkten Sicherheitenübertragung unzählige Wohnungseigentümer und Mieter in erhebliche, finanzielle Schwierigkeiten gebracht oder sogar ruiniert. Auch kam es dabei zu zahlreichen unberechtigten Zwangsverwertungen. Dies basierend darauf, dass der Darlehensgeber – respektive der aktuelle Inhaber der Darlehensforderung – die Darlehensrückforderungsrechte selbst ohne Zustimmung des Kreditnehmers nach Belieben weitergeben konnte.

Von seriösen Banken und unseriösen Spekulanten

Während eine seriöse Bank immer dazu bereit sein wird, bei temporären finanziellen Schwierigkeiten mit ihren Schuldnern zu verhandeln und eine gütliche Einigung anzustreben, geht es vielen aggressiv auftretenden Finanzinvestorengruppen und privaten Spekulanten einzig um schnelles Geld. Dass dies den Schuldner in den finanziellen Ruin treiben kann, wird dabei billigend in Kauf genommen. Für den Kreditnehmer selbst ist dies nicht vorhersehbar, denn er hat ja den Kredit bei der Bank seines Vertrauens abgeschlossen und käme wohl niemals auf den Gedanken, einen Darlehensvertrag mit einer skrupellosen Finanzheuschrecke abzuschließen.

2008 griff der Gesetzgeber ein

Aufgrund dieser vom BGH mehrfach bestätigten, gesetzlichen Ausgangslage, der zufolge der Darlehensgeber auch ohne Zustimmung des Darlehensnehmers dessen Darlehen samt der verpfändeten Sicherheiten nach Belieben weiterveräußern darf – ohne den Kreditnehmenden darüber überhaupt informieren zu müssen – kam es seit Beginn 2000 zu einem sprunghaften Anstieg von Sicherheitenübertragungen. Dies betraf insbesondere den Miet- und Immobilienmarkt, der ins Visier global spekulierender Investoren und Finanzkonsortien geriet. Diese scheuten nicht mal davor zurück, unberechtigte Zwangsverwertungen von Sicherheiten durchzuführen. Dies taten sie nicht selten wohl wissend und spekulierend darauf, dass den meisten Darlehensnehmer die finanziellen Mittel, das juristische Wissen und/oder das Durchhaltevermögen fehlt, um dagegen juristisch vorzugehen.

Das Risikobegrenzungsgesetz

Um derartigen Machenschaften einen Riegel vorzuschieben, erließ der Gesetzgeber am 19.8.2008 das sogenannte Risikobegrenzungsgesetz (RisikoBegrG). Dieses gilt für ab diesem Datum abgeschlossene Immobiliendarlehensverträge, selbst wenn es sich dabei um prolongierte (verlängerte) Darlehensverträge handeln sollte. Das RisikoBegrG stärkt die Rechte sowie insbesondere den Kündigungsschutz von Immobilienkreditnehmern auf folgende Weise:

• Die Bank muss den Kreditnehmer über jede Darlehensübertragung informieren. Dies gilt auch für eine nur partielle Weitergabe von Sicherheiten und Darlehen.
• Der Darlehensvertrag muss klipp und klar darüber informieren, ob eine Darlehensübertragung an andere Kreditinstitute der vorherigen Zustimmung des Darlehensnehmers bedarf.
• Der neue Besitzer des Kreditvertrags ist an die zuvor vertraglich vereinbarte Sicherungsabrede gebunden. Er muss sich also bei einer geplanten Zwangsvollstreckung respektive Veräußerung der Sicherheiten an die Bestimmungen des Kreditvertrags halten
• Der alte respektive neue Kreditgeber darf den Immobilienkredit nur aufkündigen, wenn der Darlehensnehmer mit zwei direkt aufeinander folgende Raten im Rückstand ist und dieser Rückstand insgesamt mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme beträgt.
• Spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung muss der alte respektive neue Darlehensgeber den Darlehensnehmenden die bis dato geltende Sollzinshöhe benennen. Er muss dann den Darlehensnehmenden fragen, ob dieser eine neue Sollzinsbindung vereinbaren möchte.

Darüber hinaus wurden im RisikoBegrG die Kündigungsfristen bei Grundschulden verlängert sowie die grundsätzliche Option der Eintragung einer Sicherungsgrundschuld eingeräumt.

Pensionsgeschäfte und Sicherheitenübertragung

Bei einem Pensionsgeschäft übergibt ein Eigentümer einen Vermögensgegenstand (=Pension) für eine befristete Zeit dem Pensionsnehmer (meistens ein Kreditinstitut). Nach Ablauf der Befristung kann der Eigentümer diese Pension wieder zurückkaufen. Handelt es sich bei den übergebenen Vermögensgegenständen um Wertpapiere, so spricht man oft auch von Wertpapierpensionsgeschäften. Man unterscheidet zwischen echten und unechten Pensionsgeschäften:

Bei einem echten Pensionsgeschäft muss der Pensionsnehmer die Wertgegenstände zu einem bestimmten oder vom Pensionsgeber angegebenen Zeitpunkt zurück übertragen. (§ 340b II HGB)

Bei einem unechten Pensionsgeschäft ist der Kreditgeber dagegen nur berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Wertgegenstände zu einem bestimmten oder von ihm selbst bestimmten Zeitpunkt zurück zu übertragen. (§ 340b III HGB).

Das Pensionsgeschäft – gesicherter Darlehensvertrag oder Kaufvertrag?

In zivilrechtlicher Sicht handelt es sich bei einem Pensionsgeschäft nach Ansicht vieler juristischer Finanzexperten nicht um ein Kaufgeschäft, sondern ebenfalls um einen Darlehensvertrag mit Sicherheitenübertragung. Grund dafür sei, dass hier – anders als bei einem Kaufvertrag – kein endgültiger Leistungsaustausch stattfinde, da ja die Vermögenswerte durch diese Form der Sicherheitenübertragung nur zeitweilig ihren Besitzer wechseln.

Allerdings wurde diese Frage aus juristischer Sicht noch nicht abschließend geklärt. Während nämlich der Darlehensgeber bei einem gesicherten Darlehensvertrag nur dann Zugriff auf die hinterlegten Sicherheiten hat, wenn der Darlehensnehmer gegen die Vertragsbestimmungen verstößt, ist dies bei gesicherten Pensionsgeschäften anders: der Pensionserteiler kann hier die Pensionswertgegenstände bereits während der laufenden Pensionsdauer nach Belieben Nutzen und Verwerten – und sogar verkaufen. Dies spricht wiederum dafür, dass es sich bei Pensionsgeschäften doch um Kaufverträge handelt.
Die Einstufung als Kauf- oder Darlehensvertrag hat bei Pensionsdarlehen große Auswirkungen auf die Eigentums- und Verfügungsrechte an den übertragenen Sicherheiten. In Ermangelung einer definitorischen, gesetzlichen Klarstellung muss diese Frage oftmals vor Gericht geklärt werden. Ausschlaggebend für die gerichtliche Klassifizierung als Kaufvertrag oder als gesicherter Pensionsvertrag sind dann die jeweiligen Vertrags-AGB. Wer daher mit einem Kreditinstitut ein Pensionsgeschäft abschließen möchte und gesteigerten Wert auf die von ihm verpfändeten Gegenstände legt, sollte daher vertraglich sicherstellen, dass die hinterlegten Vermögensgegenstände nach Vertragsende noch unbeschadet vorhanden sind und ihm eine Rückkaufsoption eingeräumt wurde.