Baumassenzahl

Innerhalb des Bebauungsplans wird auch die Baumassenzahl festgelegt. Diese Zahl gibt die zulässigen Kubikmeter Baumasse bezogen auf jeweils einen Quadratmeter der Grundstücksfläche an. Dabei ist für die Berechnung die Grundstücksfläche innerhalb des Baugebietes maßgebend. Zur Berechnung der Baumassenzahl liegt eine einfache Formel zugrunde: Die Größe des Grundstückes x Baumassenzahl ergibt die zulässige Baumasse.

Dies soll anhand eines Beispiels verdeutlicht werden: Bei einer Grundstücksgröße von 500 m² und einer angegebenen Baumassenzahl von 0,9 im Bebauungsplan, ergibt sich eine zulässige Baumasse von 450 m². (500 x 0,9 = 450).

Die gesetzliche Grundlage: Die BauNVO (Baunutzungsverordnung)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO)
§ 21 Baumassenzahl, Baumasse

• (1) Die Baumassenzahl gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Absatz 3 zulässig sind.
• (2) Die Baumasse ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln. Die Baumassen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen. Bei baulichen Anlagen, bei denen eine Berechnung der Baumasse nach Satz 1 nicht möglich ist, ist die tatsächliche Baumasse zu ermitteln.
• (3) Bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des § 20 Absatz 4 bleiben bei der Ermittlung der Baumasse unberücksichtigt.
• (4) Ist im Bebauungsplan die Höhe baulicher Anlagen oder die Baumassenzahl nicht festgesetzt, darf bei Gebäuden, die Geschosse von mehr als 3,50 m Höhe haben, eine Baumassenzahl, die das Dreieinhalbfache der zulässigen Geschossflächenzahl beträgt, nicht überschritten werden.

Gebäudeteile, die nach § 20 Abs. 4 nicht berücksichtigt werden, sind Nebenanlagen, wie sie im §14 der BauNVO beschrieben werden. Dabei handelt es sich um Terrassen, Loggien und Balkone. Weiterhin gehören dazu Kleingebäude wie die Garage oder der kleine Pavillon, die hinsichtlich der Vorschriften über die Abstandsflächen zugelassen sind.

In den §§ 16 bis 21 der BauNVO gibt es genaue Angaben zur Bemessung der Baumassenzahl:

• Bemessung vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zum Deckenabschluss vom obersten Vollgeschoss
• Einbeziehung von den umfassenden Wänden, den Decken und Treppen des Gebäudes
• Einbeziehung von allen Räumen, einschließlich Aufenthaltsräumen, in die Bemessung

Die Baumassenzahl – eine wichtige Kennziffer für das zulässige Volumen von Gebäuden

Im eigentlichen Sinne handelt es sich bei Baumassenzahl um eine Angabe für das Volumen. Ausgedrückt wird mit dieser Angabe das Volumen der Baumasse, das pro m² zugelassen ist. Damit ist diese Kennziffer ein Mittel, um zu gewährleisten, dass nicht ein Grundstück vollständig bebaut wird, sondern die nötigen Flächen für Entsorgung, Parkmöglichkeiten und Freiräume, die für Natur- und Brandschutz nötig sind, zu gewährleisten. Damit gehört die Baumassenzahl (BMZ) zu den wichtigen Vorgaben, die dem Bebauungsplan der Gemeinde oder Stadt zu entnehmen sind. Wie weitere Auflagen des Bebauungsplans muss sie dem Bauplan für ein Gebäude auf dem Grundstück zugrunde gelegt werden.

Wird die Größe des Grundstücks in m² mit der Baumassenzahl multipliziert, ergibt das die m³ für die in einem Bauplan aufzuteilende Baumasse. Dabei spielen für diese Kennziffer die Außengrenzen des Gebäudes keine Rolle. Diese werden mit der Baulinie und der Baugrenze im Bebauungsplan definiert. Sind beispielsweise nur Baugrenzen angegeben, dann kann innerhalb dieser Begrenzung das Gebäude mehr oder weniger Fläche in Anspruch nehmen. Bei geringerem Flächenanteil kann das durch die Baumassenzahl definierte Volumen durch mehr Höhe ausgeschöpft werden. Die Anzahl der Vollgeschosse wird durch die Geschossflächenzahl, die GFZ, im Bebauungsplan angegeben.

In älteren Bebauungsplänen ist häufig noch keine Baumassenzahl angegeben, sondern nur die GFZ. In dem Fall kann eine Baumassenzahl zugrunde gelegt werden, die bei Geschossen von mehr als 3,50 m Höhe höchstens das Dreieinhalbfache der zugelassenen GFZ erreicht. Wer sich lieber nicht auf eigene Berechnungen verlassen möchte, kann sich an die örtliche Behörde, den beauftragten Architekten oder Baufachleute wenden. In allen neueren Bebauungsplänen ist gewöhnlich die Baumassenzahl bereits gesondert aufgeführt und kann als einer der Grundlagen für die eigene Bauplanung herangezogen werden. Weitere wichtige Aufschlüsse über die zulässige Bebauung eines Grundstücks können weiteren Kennziffern entnommen werden:

• Grundflächenzahl (GRZ)
• Geschossflächenzahl (GFZ)
• Anzahl der Vollgeschosse

In allen Fällen werden in den Bebauungsplänen jeweils die Höchstgrenzen für eine Bebauung angegeben.

Bedeutung der Baunutzungsverordnung für die Bebauungspläne

Die örtlichen Bebauungspläne, die von den Städten und Gemeinden beschlossen werden, müssen sich das Gesamtkonzept der Region, des Landes und des Bundes einfügen. Die Baunutzungsverordnung legt allgemeingültiges Recht für die Bundesrepublik diesbezüglich fest. Die BauNVO ist einer der wichtigen Rechtsverordnungen, die eine sinnvoll koordinierte Bebauung unter Berücksichtigung der Allgemeinheit und der Umwelt sicherstellen. In den aufgeführten Gesetzen wird geregelt, wie Gebäude für welche Nutzungen gebaut werden dürfen und welche Größenordnungen für eine Bebauung zulässig sind. Die Flächennutzungspläne und die Bebauungspläne, die für einzelne Gemeinden erstellt werden, müssen diese rechtlichen Vorgaben berücksichtigen. In der Folge müssen Bauherren die Bestimmungen aus den Bebauungsplänen für ihre eigenen Baupläne berücksichtigen. Mit Angaben im Bebauungsplan zu der Baumassenzahl, der Geschossflächenzahl, der Anzahl von Vollgeschossen, Baulinie, Baugrenze und mehr muss sich jeder Bauherr unweigerlich auseinandersetzen. Diese Auflagen sollten unbedingt bereits berücksichtigt werden, wenn ein Grundstück für ein bestimmtes Gebäude erworben wird.

Anforderungen vom Bebauungsplan: Industriebauten weniger flexibel als Eigenheime

Eine besondere Rolle spielen Angaben zur Baumasse und Geschossflächenzahl für große Bauvorhaben und für Gewerbe- und Industriebauten. Hier gibt es häufig für die Planer nur geringe Spielräume, weil eine bestimmte Industrieanlage z.B. an grundlegende Erfordernisse und Größenordnungen gebunden ist. Dagegen ist der individuelle Bauplan für ein Einfamilienhaus viel flexibler und kann bestimmten Verordnungen bei Größe und Baumasse meist einfacher angepasst werden. Sind Freiflächen für das kleine private Eigenheim ein Bedürfnis der künftigen Bewohner, so müssen in einem Industrie- und Gewerbegelände entsprechende Flächen für Versorgungs- und Entsorgungscontainer und mehr freigehalten werden. Gleichzeitig muss es möglich sein auf einem Grundstück, die für die Produktion erforderlichen Bauvolumen zu erreichen. Hier können die genügende Baumassenzahl, Geschossflächenzahl und andere Baubeschränkung ein Grundstück für ein geplantes Vorhaben ungeeignet machen.

Dennoch sollte sich mit den wichtigsten Kennziffern in einem Bebauungsplan jeder Bauherr auseinandersetzen. Dafür können Fachleute bei den Behörden oder ein Architekt für Erläuterungen herangezogen werden. Je kritischer vor einem jeden Bauvorhaben die Anforderungen des Bebauungsplans herangezogen werden, desto sicherer geht ein Grundstückkäufer, seine Pläne auf einem gewählten Areal umsetzen zu können.