Umbauter Raum

Umbauter Raum ist ein Begriff, der aus dem Bereich der Immobilien stammt und überwiegend von
Kreditinstituten und Sachverständigen verwendet wird. Gerade im Sachwertverfahren kommt
umbauter Raum als Begriff ziemlich oft zum Einsatz. Auch Grundstücksbesitzer, Hauseigentümer
und Bauherren kennen den Begriff sehr gut. Vor der Errichtung eines neuen Hauses muss jeder
umbaute Raum im Bauantrag festgehalten werden.

Genaue Definition von umbauter Raum

Bei dem umbauten Raum handelt es sich um das Volumen einer Wohnung oder eines Hauses. Das
Volumen setzt sich aus der Höhe, der Breite und der Länge zusammen. Dabei wird der umbaute
Raum im Rohzustand berechnet. Dabei gibt es eine genaue Festlegung welcher Raum als umbauter
Raum gilt und welcher davon ausgeschlossen ist. Im Grunde handelt es sich um den Brutto-
Rauminhalt, der als umbauter Raum bezeichnet wird. In der heutigen Zeit wird nicht nur der Begriff
umbauter Raum verwendet, sondern auch Brutto-Rauminhalt. Die genaue Definition ist in der DIN
277 zu finden.

DIN 277

Die DIN 277 wird zur Ermittlung von Rauminhalten und Grundflächen von Bauwerken verwendet.
Bei der DIN 277 handelt es sich um eine Norm, die immer zur Flächenermittlung genutzt wird. Die
letzte Anpassung der DIN 277 war im Jahr 2016. Sie wird immer dann verwendet, wenn Flächen-
und Rauminhalte zur Ermittlung des Wertes berechnet werden müssen. Auch die Nutzungsfähigkeit
und die Wirtschaftlichkeit kann ermittelt werden. Das kommt immer dann vor, wenn verschiedene
Gebäude miteinander verglichen werden sollen. Auch im Bereich der Vermietung kommt die
Berechnung von umbauten Raum regelmäßig zum Einsatz, denn vor der Vermietung muss zuerst
die Wohnfläche der Wohnung oder des Hauses berechnet werden, um einen genauen Mietpreis
angeben zu können. Gerade im Bereich der freifinanzierten Wohnungen muss die Berechnung von
umbauten Raum stattfinden. Hierbei wird nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
kurz auch Wohnflächenverordnung genannt, gearbeitet.

Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Bei dieser Verordnung handelt es um eine spezielle Verordnung, die alle Arten von Wohnflächen
definiert und die Berechnung regelt. Sie bezieht sich nur auf Mietwohnraum und ist seit 2004 in
Kraft. In der Wohnflächenverordnung steht genau beschrieben, welche Flächen in welcher Menge
als umbauter Raum zählen. Balkone, Terrassen und Loggien werden nur zu einem Viertel mit
eingerechnet. Auch Schornsteine, Vormauern, Säulen und freistehende Pfeiler spielen bei der
Berechnung der Grundfläche eine wichtige Bedeutung. Treppen, die weniger als 200 cm hoch sind,
zählen nicht mehr als wichtig. Das wurde 2003 entfernt. Jetzt werden sie bis zu 200 cm
angerechnet. Wintergärten, die nicht beheizt sind, werden nur bis zur Hälfte mit eingerechnet.
Beheizte Wintergärten werden vollständig zur Berechnung hinzugezogen.

Die Berechnung von umbauten Raum

Bei der Berechnung von umbauten Raum unterliegt einigen Regelungen, die es zu beachten gilt. Zu
diesen Regeln gehören:

1. Die Berechnung des umbauten Raum erfolgt bei mehrgeschossigen Gebäuden immer für
   jedes Geschoss separat, gerade wenn es sich um unterschiedliche Geschossgrundrisse
   handelt.
2. Besitzt ein Gebäude keinen Keller, dann wird immer von der Geländeoberfläche gemessen.
3. Besitzt ein Gebäude einen Keller, dann wird der umbaute Raum ab der Oberkante des
   Kellerfußbodens gemessen.
4. Fertigverputzte Immobilien werden ebenfalls anders berechnet. Für den Putz werden bis zu
   2% abgezogen.
5. Bei der Berechnung ausgeschlossen wird ein nicht ausgebauter Dachraum (Dachboden).
6. Ist ein ausgebauter Dachraum vorhanden, dann wird bis zur Dacheindeckung gerechnet.

Es gibt aber auch einige Bereiche, die bei der Berechnung des umbauten Raums keine Rolle
spielen. Dazu gehören:

• Eingangsüberdachungen
• Außentreppenanlagen
• Schornsteinköpfe
• Dachgauben
• alle Dachüberstände, die nicht über erschlossenen Bereichen liegen

Die genaue Berechnung von umbauten Raum

Im Internet gibt es kostenlose PDF-Dateien, die zur Berechnung von umbauten Raum geeignet sind.
Mit Hilfe der Dateien kann der umbaute Raum optimal kalkuliert werden. Ein Rechenbeispiel:

Im Rechenbeispiel wird klar errechnet, dass die Immobilie mit Dachgeschoss, Erdgeschoss und Keller einen umbauten Raum von insgesamt 960 Kubikmeter besitzt. Dabei spielt bei der Berechnung immer der Faktor eine wichtige Rolle. Der Faktor wird aus allen Werten und deren Summe berechnet. Bei einer Immobilie, die ein Erdgeschoss und ein Obergeschoss besitzt wird ein Faktor von 2,8 genommen.

Umbauter Raum und das Sachwertverfahren

Bei der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren spielt der Wert des umbauten Raums eine bedeutende Rolle. Anhand des Wertes werden die Kosten der Immobilie berechnet. Das sogenannte Sachwertverfahren wird in erster Linie von Kreditinstituten verlangt, bei denen ein Kreditantrag für die Immobilie eingereicht wird. Die Kreditinstitute lassen prüfen, ob die Immobilie den Wert besitzt, der als Kreditsumme verlangt wird. Nur dann, und in Kombination mit anderen Faktoren, erhält der Immobilienbesitzer einen Kredit. Zuerst muss bei der Wertermittlung der Gebäudewert ermittelt werden. Aus dem Gebäudewert kann dann der Sachwert ermittelt werden.

Berechnung:

Gebäudewert gleich umbauter Raum und Normalherstellungskosten plus Baunebenkosten (Achitektenhonorare, Grunderwerbssteuer, Erschließungskosten usw.)

Nach der Berechnung ergibt sich der Gebäudewert, der als Sachwert der Immobilie gilt. Für die Ermittlung des Sachwertes kann nicht nur der umbaute Raum berechnet werden, auch die Bruttogrundfläche kann zur Berechnung verwendet werden. Heute wird überwiegend die Grundfläche zur Berechnung genommen. Der Grund liegt darin, dass die Grundfläche schneller und einfach zu berechnen ist. Allerdings sind viele Architekten der Meinung, dass die Berechnung für den umbauten Raum einfach viel genauer ist. Sie arbeiten heute immer noch mit der Berechnung des umbauten Raums.

Die Kosten für die Berechnung des umbauten Raums

Für die Berechnung von umbauten Raums fallen natürlich auch Kosten an. Sie sind von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Zudem ist das Berechnungsverfahren mit für die Höhe der Kosten verantwortlich. Die Kosten liegen zwischen 280 und 350 Euro pro Kubikmeter. Allerdings sind bei dieser Berechnung keine Baunebenkosten enthalten. Handelt es sich um eine Immobilie, die schlüsselfertig ist, dann muss mit Kosten zwischen 400 und 420 Euro gerechnet werden. Auch die Ausführung der Immobilie und die Region, in der die Immobilie steht können für die Kosten anders ausfallen. Sollte es zum Verkauf der Immobilie kommen, dann werden nicht mehr die Kosten für den umbauten Raum verwendet, sondern es gelten die Quadratmeterpreise. Dabei wird die komplette Wohnfläche verwendet, um einen Komplettpreis zu erhalten. Bei der Berechnung des Wohnfläche werden ausgebaute Dachgeschossflächen, Garagen und Keller in der Regel nicht mit eingerechnet.