Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht wird verwendet, um die alleinige Nutzung eines Teiles aus dem Gemeinschaftseigentums zu sichern. Hierbei kommt es ausschließlich auf die Vereinbarung an, welche das Sondernutzungsrecht beinhaltet. In einer Teilungserklärung, kann mit Hilfe einer separaten Begründung ein Teil des Gemeinschaftseigentums zum Wohnungseigentum hinzugenommen werden. Das Sondernutzungsrecht bedarf der Schriftform und muss mit der Gemeinschaft abgesprochen sein. Meistens wird ein Sondernutzungsrecht für Gärten oder Stellplätze verwendet. Wird eine Wohnung verkauft, wird mit ihr auch das Sondernutzungsrecht verkauft.

Das Sondernutzungsrecht wird in der Teilungserklärung festgehalten. Die Teilungserklärung ist ein formelles Schriftstück, indem die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer festgehalten werden. Jeder Wohnungseigentümer bekommt beim Kauf einer Eigentumswohnung eine solche Erklärung ausgehändigt. Zu den Bestandteilen der Erklärung gehören:

Der Aufteilungsplan

In diesem Plan ist die Lage des Gebäudes und die Größe der einzelnen Gebäudeteile zu sehen. Angegeben wird die Höhe des Eigentumsanteils in Tausendstel. Beispiel: Ist das Eigentum eines Eigentümers mit 87 / 1.000 stel angegeben, dann besitzt er 8,7% des Gebäudes. Die 87 bezieht sich in dem Fall auf die Quadratmeterzahl seiner Eigentumswohnung.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Aus der Bescheinigung geht hervor, welche Einheiten des Gebäudes abgeschlossen sind und unabhängig voneinander genutzt werden können.

Die Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung sind alle Pflichten und Regeln der Eigentümer festgehalten. Im Grunde wird die Gemeinschaftsordnung als eine Art Hausordnung gesehen, muss aber nicht.

Das Sondernutzungsrecht

Auch das Sondernutzungsrecht ist in der Teilungserklärung festgehalten. Alle Bereiche, die von dem besonderen Recht betroffen sind, sind mit Bereich und Größe festgehalten.

Eine Teilungserklärung besitzt mindestens 20 Seiten, kann aber je nach Umfang auch bis zu 40 Seiten besitzen. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass die Wohnungsgrundbücher festgelegt werden können. Alle Bestandteile der Erklärung und auch die Wohnungsgrundbücher müssen von einem Notar beurkundet werden. Erst, wenn das geschehen ist, können die einzelnen Wohnungen als Eigentum verkauft werden. Die Wohnungskäufer haben keinen Einfluss auf den Inhalt der Teilungserklärung, denn sie wird im Vorfeld erstellt.

Die Begründung des Sondernutzungsrechts

Das Sondernutzungsrecht kommt also im Wohnungseigentumsgesetz zum Tragen, kurz auch WEG. Eine Immobilie beinhaltet in der Regel mehrere Eigentumswohnungen, die an verschiedene Käufer veräußert werden. Jeder Käufer kann ein Sondernutzungsrecht erhalten. Das Sondernutzungsrecht bekommt der Eigentümer an der Gemeinschaftsfläche. Der Sinn dahinter ist einfach, der Eigentümer kann die Fläche mit Sondernutzungsrecht alleine nutzen, obwohl die Fläche im Grunde der Gemeinschaft gehört. Allerdings ist die Nutzungsbefugnis eingeschränkt. An der Fläche dürfen keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, wenn diese nicht von der gesamten Gemeinschaft gestattet worden sind. Alle Bauten müssen ohne Umstände umgehend wieder entfernt werden können, ohne dass eine Ansicht auf sich übrig bleibt. Im Grunde ist das Sondernutzungsrecht im Vorfeld des Kaufes festgelegt, aber auch nach dem Kauf kann in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht hinzugefügt werden. Allerdings muss die Zustimmung aller Eigentümer vorhanden sein und eine notarielle Beglaubigung ist Pflicht.

Mit Hilfe des Sondernutzungsrecht kann der Wert der Eigentumswohnung maßgeblich gesteigert werden. Das bedeutet, bei einer Erdgeschosswohnung ist erst mal nur die Wohnung mit ihrer Quadratmeterzahl zu kaufen. Beispielsweise für einen Preis von 100.000 Euro. Bei einer Terrasse und einem eingezäunten Gartenbereich, der zur alleinigen Nutzung zur Verfügung steht kann der Eigentümer die Wohnung beim Verkauf teurer anbieten, denn es ist ein Garten und eine Terrasse vorhanden. Bis zu 20.000 Euro mehr können für die Wohnung mit Sondernutzungsrecht dann mit Sicherheit verlangt werden. Somit ist der Wert der Eigentumswohnung mit Hilfe des Sondernutzungsrecht gestiegen. Das spielt aber nur für den Eigentümer eine Rolle. Die anderen Wohnungseigentümer haben davon keinen Vorteil.

Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum

Viele Menschen haben Probleme mit den Unterschieden zwischen dem Sondernutzungsrecht und dem Sondereigentum. Sondereigentum sind Flächen, die nur dem Eigentümer gehören und nur von ihm genutzt werden. Dazu gehören die Wohnung natürlich und auch ein Kellerraum. Das Sondernutzungsrecht wir meist an Gegenstände festgemacht. Wie beispielsweise einem PKW-Stellplatz, Garten- oder Terrassenflächen. Zum Sondereigentum gehört das Eigentum, das vom Besitzer nach den eigenen Wünschen verändert werden darf ohne das die restlichen Eigentümer Einfluss nehmen können. Beim Sondernutzungsrecht handelt es sich auf Gemeinschaftseigentum, das zwar zur Nutzung freigegeben wurde, aber nicht ohne Zustimmung verändert werden darf. Die Fläche darf zwar nach eigenen Wünschen gestaltet werden, aber nicht mit baulichen Veränderungen, deren Aufwand hoch ist und nicht rückgängig gemacht werden kann.

Der Verkauf der Eigentumswohnung

Das Sondernutzungsrecht kann nicht unabhängig vom Sondereigentum beim Verkauf einer Wohnung übertragen werden. Idealerweise ist das Sondernutzungsrecht im Grundbucht festgehalten. Nur so kann das Recht auf Sondernutzung nachhaltig gesichert werden und ist allen Eigentümern bekannt. Sobald das Sondernutzungsrecht von einem Notar beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen wurde, dann gilt es automatisch zum Sondereigentum. In dem Fall gehört das Sondernutzungsrecht auch dem künftig neuen Eigentümer.

Flächen mit Sondernutzungsrecht

Alle Flächen, die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genutzt werden können, können mit dem Sondernutzungsrecht bestückt werden. Grundvoraussetzung ist, dass alle Wohnungseigentümer mit ihrer Unterschrift dem Sondernutzungsrecht zustimmen. Zu den klassischen Flächen gehören:

• Terrassen
• Gartenflächen oder Gartenanteile
• Stellplätze für Fahrzeuge
• Garagen
• Kellerräume
• Dachboden
• Schwimmbad oder Sauna (falls vorhanden)

Das Sondernutzungsrecht wird meist auf eine bestimmte Wohnung festgelegt. Das bedeutet, der Eigentümer dieser Wohnung hat das alleinige Nutzungsrecht der oben genannten Fläche, aber er hat auch die Pflicht sie in Stand zu halten. Aber trotz des Sondernutzungsrechts für eine Wohnung bleibt die Fläche immer Gemeinschaftseigentum.

Rechte und Pflichten beim Sondernutzungsrecht

Das Recht beim Sondernutzungsrecht beläuft sich auf die Sondernutzungsfläche. Der Eigentümer hat das Recht die ausgewiesene Fläche alleine zu nutzen. Kein anderer Eigentümer kann sich anschließen. Allerdings hat der Nutzen auch seine Grenzen, gerade in baulicher Hinsicht. Bauliche Veränderungen dürfen nicht ohne Absprache mit der Gemeinschaft durchgeführt werden. Dazu gehört auch das Ziehen eines Gartenzaun oder feste Montagen wie Spielplätze. Anders sieht es mit Aufstellen von Rutschen oder abbaubaren Schaukeln für Kinder aus. Für die Aufstellung ist keine Erlaubnis einzuholen.

Per Gesetz ist erlaubt, dass die Eigentümer eines Sondernutzungsrechts die Erträge aus diesem Gegenstand einbehalten dürfen. Beispiel: Zum Sondernutzungsrecht gehört ein PKW-Stellplatz. Dieser kann von dem Nutzer des Sondernutzungsrechts an eine dritte Partei vermietet werden. Die Einnahmen aus dieser Vermietung bleiben dem Eigentümer erhalten.

Die Kosten für die Instandhaltung

Der Eigentümer, der das Sondernutzungsrecht hat, der muss sich in der Regel auch um alle anfallenden Kosten kümmern. Zu den Kosten gehören:

• Reinigung
• Instandhaltung
• Reparatur
• Bewirtschaftung

Auch wenn es sich bei der Fläche mit Sondernutzungsrecht um Gemeinschaftsflächen handelt muss nur der Eigentümer des Sondernutzungsrecht für die Kosten aufkommen. Alle anderen Eigentümer sind mit der Vergabe der Unterschrift von eventuell anfallenden Kosten befreit. Das Gleiche gilt auch, wenn die Flächen wieder in den ursprünglichen Zustand zurück gesetzt werden sollen.