Nachrangfinanzierung

Was ist die Nachrangfinanzierung ?

Von einer Nachrangfinanzierung wird immer dann gesprochen, wenn ein Grundpfandrecht zur Sicherung eines Kredites nicht an erster Stelle (erster Rang), sondern nachrangig in Abteilung III des Grundbuches eintragen wird. Eine Nachrangfinanzierung wird oft nur zu teuren Konditionen angeboten, da das Risiko für den Darlehensgeber höher ist.

Wer ein Haus baut oder kauft oder eine Wohnung kauft, hat oft nicht den gesamten Kaufpreis zur Verfügung, sondern muss sich einen Teil davon leihen.

Der Gläubiger dieser Baufinanzierung möchte sich natürlich absichern, weshalb ein Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Dabei gilt, je weiter vorne das Grundpfandrecht steht, umso eher wird es bedient, falls der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten gerät und die Immobilie verkauft werden muss. Eine Nachrangfinanzierung dagegen wird erst nach bereits bestehenden Grundpfandrechten im Grundbuch eingetragen. Dies bedeutet, dass die Nachrangfinanzierung nach den vorher eingetragenen Grundpfandrechten bedient wird. Aus diesem Grund ist eine Nachrangfinanzierung auch meist teurer als eine erstmalige Finanzierung.

Was ist eine Nachrangfinanzierung und wozu kann diese eingesetzt werden?

Es handelt sich bei einer Nachrangfinanzierung um einen Kredit beziehungsweise ein Darlehen, welches im Rang beziehungsweise in der Rangstelle nach bereits bestehenden Krediten vergeben wird. Die Nachrangfinanzierung wird also im Rang nach schon bestehenden Krediten, welche am Grundpfandrecht gesichert sind, im Grundbuch abgesichert. Bestehen also aktuell schon ein oder mehrere andere Kredite, welche anhand des Grundbucheintrags einer Immobilie beziehungsweise einer Hypothek abgesichert sind, so kommt die Nachrangfinanzierung zum Einsatz, wenn dennoch auf einen weiteren Kredit zurückgegriffen werden muss beziehungsweise soll. Da die Nachrangfinanzierung auch anhand des Eintrags einer Hypothek in dem Grundbuch abgesichert wird, kann diese optimal für die Finanzierung von Immobilien oder Hypotheken eingesetzt werden.

In diesem Zusammenhang eignet sich die Finanzierung optimal, um den Bau einer Immobilie wie eines neuen Hauses oder einer neuen Wohnung zu finanzieren. Auch der Kauf einer Hypothek wie eines Hauses oder eines Grundstücks kann durch die Nachrangfinanzierung finanziell unterstützt werden. Die Nachrangfinanzierung kann damit ideal eingesetzt werden, wenn schon Kredite oder Darlehen bestehen, welche allerdings nicht ausreichen für die Planung beziehungsweise den Bau einer Hypothek. Damit ist die Nachrangfinanzierung auch meist an einen Zweck gebunden. Die Auflagen der Nachrangfinanzierung sind aufgrund des höheren Risikos für den Kreditgeber generell strenger als bei anderen Arten von Finanzierungen. Somit besteht der Zweck einer Nachrangfinanzierung meist ausschließlich in einem Bauvorhaben oder einem Kauf einer Immobilie beziehungsweise einem Investment. Für andere Zwecke lässt sich die Nachrangfinanzierung nicht einsetzen.

Auch die Zinsen fallen bei der Nachrangfinanzierung aufgrund des höheren finanziellen Risikos für die Kreditgeber höher aus. Zinssätze von mehr als 5 % sind somit relativ wahrscheinlich anzutreffen. Die Kreditsumme bei einer Nachrangfinanzierung fällt ebenfalls in den meisten Fällen etwas höher aus. Dies hat vor allem damit zu tun, dass die Nachrangfinanzierung für die Planung, den Bau oder den Kauf von Hypotheken genutzt wird und für dieses Vorhaben generell höhere Kreditsummen nötig sind. Auch die Laufzeiten fallen bei einer Nachrangfinanzierung höher aus. Dies hängt zum einen mit der höheren Kreditsumme zusammen. Zum anderen aber hängen die längeren Laufzeiten mit den höheren Zinsen zusammen, welche bei der Nachrangfinanzierung zum Einsatz kommen.

Vorteile

Für wen ist die Nachrangfinanzierung geeignet und welche Vorteile ergeben sich durch diese?

Die Nachrangfinanzierung eignet sich optimal für Personen oder Institutionen beziehungsweise Geschäftsleute, welche einen Kauf oder ein Investment innerhalb der Immobilienbranche vornehmen möchten, allerdings schon andere derzeit laufende Kredite beziehen und auf weitere finanzielle Hilfe angewiesen sind. In diesem Zusammenhang müssen die Personen, welche eine Nachrangfinanzierung beziehen möchten, natürlich eine Hypothek vorweisen, welche auf den eigenen Namen im Grundbuch eingetragen ist und auf welcher schon andere Kredite oder Arten von Finanzierungen vorliegen. Der große Vorteil der Nachrangfinanzierung liegt vor allem darin, dass diese eine Möglichkeit bietet, trotz schon bestehender Kredite oder Arten von Finanzierungen dennoch eine weitere Finanzierung zu beziehen. Dadurch kann die Nachrangfinanzierung optimal genutzt werden, um schon bestehende Kredite anzuzahlen beziehungsweise lang geplante Bauvorhaben umzusetzen.

Die Nachrangfinanzierung bietet dem Kunden die perfekte Möglichkeit, um die noch benötigten finanziellen Mittel für den Bau oder den Kauf einer Hypothek zu beziehen. Ein weiterer Vorteil der Nachrangfinanzierung liegt in den flexiblen Modellen der Tilgung, welche die Finanzierungen bieten. Zum einen kommt hier das klassische Ratenmodell zum Einsatz. Bei diesem werden die Tilgungen der Kreditsumme monatlich vollzogen. Zum anderen gibt es oftmals die Möglichkeit, die Kreditsumme schon vor Ablauf der Laufzeit zu tilgen. Dadurch wird die Laufzeit verkürzt und damit werden insgesamt die Kosten verringert. Dies ist möglich, da innerhalb der monatlichen Ratenzahlungen stets ein Minimum festgelegt wird, welches getilgt werden muss. Dieses Minimum kann allerdings auch überschritten werden, sodass die Kreditsumme schon frühzeitig zurückgezahlt werden kann. Auch die Zinsmodelle, welche bei der Nachrangfinanzierung zum Einsatz kommen, können unterschiedlich ausfallen.

So gibt es auf der einen Seite die fixen Zinsen, welche zu Beginn der Laufzeit der Nachrangfinanzierung festgelegt werden. Diese lassen sich auch im Nachhinein nicht mehr verändern. Wird die Nachrangfinanzierung also in Zeiten niedriger Zinsen abgeschlossen, so ergeben sich durch die fixen Zinsen finanzielle Vorteile für den Kunden. Auf der anderen Seite gibt es die variablen Zinsen. Diese werden stets an das aktuelle Niveau der Zinsen angepasst. Das Zinsniveau wiederum wird von der EZB festgelegt, sodass die variablen Zinsen meist alle 3 bis 6 Monate angepasst werden. Für den Kunden bieten sich dadurch Vorteile an, wenn die Nachrangfinanzierung in Zeiten hoher Zinsen abgeschlossen wurde.

Voraussetzungen

Welche Voraussetzungen müssen für die Nachrangfinanzierung erfüllt werden?

Die Voraussetzungen für eine Nachrangfinanzierung variieren je nach Art der Finanzierung. Es gibt allerdings bestimmten Grundvoraussetzungen, welche für jede Nachrangfinanzierung gelten und wozu unter anderem das Mindestalter des Antragstellers zählt. Dieses sollte in den meisten Fällen der Volljährigkeit entsprechen, kann aber je nach Art der Nachrangfinanzierung sowie des zuständigen Kreditgebers auch höher eingestuft werden. Auch ein Wohnsitz in Deutschland sollte vorhanden sein. Bei dem Wohnsitz handelt es sich um den Hauptwohnsitz.

Befindet sich der Hauptwohnsitz des Antragstellers allerdings nicht in Deutschland, so kann eine Nachrangfinanzierung nur unter bestimmten Bedingungen bezogen werden. Ebenso sollte ein deutsches Bankkonto vorhanden sein. Dieses wird als Referenzkonto verwendet, auf welches zum einen die Kreditsumme überwiesen wird. Zum anderen werden die Zahlungen der Tilgungen und sonstigen Kosten von diese vorgenommen.

Die Kreditwürdigkeit stellt natürlich die wichtigste Voraussetzung für die Nachrangfinanzierung dar. Der Antragsteller sollte also eine Hypothek vorweisen können. Außerdem wird eine Schufa-Abfrage durchgeführt, bei welcher die Bonität des Antragstellers überprüft wird.

Beantragung

Wie lässt sich die Nachrangfinanzierung beantragen und was ist dabei zu beachten?

Um die Nachrangfinanzierung zu beantragen, ergeben sich mehrere Möglichkeiten. Zum einen kann die Antragstellung persönlich bei einer Filiale der zuständigen Bank erfolgen. Eine Gehaltsbescheinigung sowie alle Dokumente über die schon bestehenden Kredite sowie die Hypotheken müssen dabei mitgebracht werden. Online kann die Antragstellung jedoch deutlich schneller und unkomplizierter abgeschlossen werden.

Dazu werden alle wichtigen persönlichen Daten angegeben sowie die Angaben zu den schon bestehenden Krediten und den Hypotheken gemacht. Anschließend erfolgt die Identifikation des Antragstellers, welche meist per Video-Ident-Verfahren abläuft. Nun kann die Bearbeitung des Antrages seitens der Bank oder des Kreditinstituts erfolgen, nach welcher die Überweisung der Kreditsumme beziehungsweise der Darlehenssumme stattfindet.

Nachrangfinanzierungen sind oft teuer

Als Nachrangfinanzierung wird ein Kredit bezeichnet, der mit einer nachrangigen Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird. Grundschulden geben Kreditinstituten das Recht, ein Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten, sollten die Kreditnehmer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Bei einer Versteigerung wird der erzielte Verkaufserlös an die jeweiligen Gläubiger ausgezahlt, die per Grundschuld im Grundbuch eingetragen sind.

Allerdings erhalten nicht alle Gläubiger gleich viel Geld, sondern sie werden nach der Reihenfolge der Grundschuldeintragungen befriedigt. Der Gläubiger mit der ersten Grundschuld erhält somit den vollen Betrag. Nur wenn Geld verbleibt, wird dieses an die übrigen Gläubiger weitergereicht. Somit kann es durchaus passieren, dass nachrangige Gläubiger leer ausgehen und ihre Forderungen abschreiben müssen. Nachrangige Kredite sind für die Banken daher deutlich risikoreicher, da oft keine vollständige Absicherung besteht.

Angebote für die Nachrangfinanzierung prüfen

Nachrangfinanzierungen sind trotz der oben genannten Nachteile für die Banken nicht immer zu vermeiden. Vor allem dann, wenn ein Objekt nicht den Wert der benötigten Darlehen aufweist, muss eine solche Finanzierung abgeschlossen werden. Als erstrangig gelten Darlehen nämlich nur dann, wenn die Grundschuld maximal 60 Prozent des Objektwertes beträgt und das Risiko eines Kreditausfalls entsprechend gering ist.

Kreditnehmer, die mehr Geld benötigen, müssen mitunter eine Nachrangfinanzierung vereinbaren. Die Konditionen hierfür sind oft höher als für erstrangige Darlehen, denn die Banken lassen sich ihr erhöhtes Risiko in Form höherer Zinsen bezahlen.

Alternativ gehen einige Institute auch dazu über, eine Mischkalkulation durchzuführen und so einen Einheitszins für die gesamte Finanzierung zu vereinbaren. Eine gute Möglichkeit für nachrangige Darlehen sind außerdem Bauspardarlehen. Die Bausparkassen akzeptieren in der Regel auch eine nachrangige Absicherung, und zwar ohne den Zins für das Darlehen nach oben anzupassen. Daher kann es sinnvoll sein, ein erstrangiges Bankdarlehen mit einem zweitrangigen Bauspardarlehen zu kombinieren und sich die günstigen Konditionen zu sichern.