Höchstbetragshypothek

Was ist die Höchstbetragshypothek?

Die Höchtsbetragshypothek wird häufig auch als Maximalhypothek bezeichnet. Sie stellt eine Sonderform der Sicherungshypothek dar. Dabei haftet das Grundstück, welches belastet ist, nur bis zu dem Betrag, der im Grundbuch eingetragen ist, wobei die Zinsen bereits eingerechnet sind. Man spricht hier von einer begrenzten dinglichen Haftung. Die Feststellung der jeweiligen Forderung bleibt dabei vorbehalten. Dies kann durch Einigung zwischen Hypothekenbesteller und Gläubiger oder auch per gerichtlichem Urteil geschehen. Durch die Rückzahlung der Forderung aus der Höchstbetragshypothek entsteht dann eine so genannte Eigentümergrundschuld. Diese wiederum lebt jedoch als Hypothek immer dann wieder auf, wenn eine neue Forderung entsteht.

Die Höchstbetragshypothek ist ein Pfandrecht und stellt eine Spezialform der Sicherungshypothek dar. Vor allem zur Sicherung von bestehenden oder zukünftigen Verbindlichkeiten sowie Bürgschaften kann eine Höchstbetragshypothek eingetragen werden. Im Grundbuch der belasteten Immobilie, normalerweise ein Grundstück, wird ein Maximalbetrag, der sich aus Darlehenssumme zuzüglich der anfallenden Zinsen zusammensetzt, maximal aber 130 Prozent der Darlehenssumme beträgt, eingetragen. Die Eintragung wird von einem Notar vorgenommen und stellt für den Gläubiger eine Sicherheit für sein verliehenes Kapital dar. Sollte der Schuldner in Zahlungsschwierigkeiten geraten, so kann sich der Darlehensgeber aus der Hypothek im Rahmen einer Zwangsvollstreckung- bedienen. Nach Rückzahlung der Schuld erlischt auch die Hypothekeneintragung.

Die sogenannte Höchstbetragshypothek stellt eine Beleihung dar, die über den höchstmöglichen Wert eine Gebäudes verläuft. Dies bedeutet, dass das Objekt bis zum Maximum des ermittelten Verkehrswertes beliehen ist. Die Höchstbetragshypothek kann in der Regel nur einmal vergeben werden und lässt keine zweit- oder drittrangigen Schuldner zu. Somit wird sie in der Hauptsektion des Grundbuches eingetragen und gilt damit als erstrangige Schuld, die vor allen anderen Ansprüchen zu begleichen ist. Höchstbetragshypotheken werden in der Regel zur Finanzierung größerer Vorhaben am Objekt selbst aufgenommen, was wiederum eine Wertsteigerung der Immobilien nach sich zieht.

Grundlagen der Höchstbetragshypothek

Die Höchstbetragshypothek basiert auf einen Grundschuldverhältnis, denn hier wird die Immobilie als Sicherheit für den Kredit in Anspruch genommen. Anders als bei einer Grundschuld, kann die Hypothek nicht auf ein andere Objekt übertragen werden, sodass sie rechtlich gesehen an diese eine Sache gebunden bleibt. Die Höchstbetragshypothek stellt dabei einen Ausnahmefall dar.

Bei ihr wird das Gebäude ´über den maximal möglichen Betrag belastet, sodass es sich um eine sogenannte vollendet Grundschuld handelt. Hier geht also das Eigentumsrecht bis zur Abzahlung der Hypothek vollständig an die jeweilige Bank über. Höchstbetragshypotheken werden dabei meist nur von bestimmten Hypothekenbanken vergeben, da normale Banken in ihrer Vergabe ein zu großes Risiko sehen. Daher werden diese auch unter besonderen Konditionen geschlossen, sodass der Kunde diverse Auflagen zu erfüllen hat, um ein solches Darlehen zu erhalten.

Bedingungen für eine Höchstbetragshypothek

Die grundsätzliche Bedingung ist, dass das jeweilige Gebäude sich auch für diesen ermittelten Höchstwert verkaufen lassen kann. Dabei spielen diverse Faktoren eine Rolle, die alle Einzeln betrachtet werde müssen, wenn die genauen Umstände ermittelt werden soll.

Zum Einen handelt es sich natürlich um die Lage, denn diese darf sich seit dem Erwerb des Objektes nicht verschlechtert haben. Dies kann durch Abwertungen der Gegend im Immobilienspiegel oder durch andere Umstände erfolgen. Diese machen es dann quasi unmöglich, das Gebäude für den ermittelten Verkehrswert zu veräußern.

Hinzu kommen eventuell nicht sichtbare Schäden, die erst bei einer genauen Begutachtung des Objektes festgestellt werden können. Hier müssen dann auch noch die zusätzlichen Kosten für einen Gutachter einkalkuliert werden, wenn dieser von der Bank bestellt wird. Entsprechende Schäden an der Substanz können dabei den Wert deutlich senken.

Schätzpflicht

Liegt die letzte Schätzung eines Objektes mehr als 10 Jahre zurück, muss zwangsläufig eine neue Begutachtung des Zustandes erfolgen, da dieser sich in einem solchen Zeitraum deutlich verschlechtern kann. Allerdings können Banken auch schon nach einem Ablauf von 5 Jahren auf eine neue Schätzung bestehen, wenn ein Anlass gegeben ist, der vermuten lässt, dass der Zustand des Gebäudes deutlich schlechter ausfällt, als jener bei der ursprünglichen Schätzung. Die Kosten für eine solche Begutachtung sind immer vom Kreditnehmer zu tragen und fließen in der Regel in die Berechnung der Kreditsumme mit ein, wenn hier nichts anderes vereinbart wurde.

Hohe Bonitätsanforderungen

Die Anforderungen an die Bonität sind bei einer Höchstbetragshypothek erheblich. Hier muss vom Kreditnehmer zwangsläufig ein entsprechendes Einkommen nachgewiesen werden, dass über eine unbefristete Zeitspanne läuft. Zudem müssen die Werte bei der Rückzahlung deutlich über der Pfändungsfreigrenze bleiben, da auch eine Gehaltspfändung hier nicht ausgeschlossen ist.

In keiner Weise dürfen Schulden vorliegen, denn diese sind ein absolutes Ausschlusskriterium für einen solchen Kredit. Schon ein einziger minimaler Eintrag in der Schufa kann dazu führen, dass eine Absage erfolgt. Hier setzen die Banken absolute Zuverlässigkeit bei den Zahlungen voraus, sodass der Kunde noch nie in negativen Sinne in Erscheinung getreten sein darf.

Zudem sollten auch entsprechende weitere Sicherheiten vorgewiesen können, denn je mehr Kapital zur Deckung der Kreditsumme vorhanden ist, umso eher wird eine Bank der Vergabe einer Höchstbetragshypothek zustimmen. Natürlich sollten auch zu diesen Sicherheiten entsprechende Schätzgutachten und Urkunden vorliegen, um die Angaben stichhaltig bestätigen zu können.

Pfändung der Sicherheiten

Bei einer Höchstbetragshypothek greift das sogenannte vereinfachte Pfändungsrecht. Sollte die Hypothek auf dem Haus nicht getilgt werden können, dann kann die Bank ohne weitere Umschweife die Zwangsversteigerung in die Wege leiten. Diese vereinfachung soll dazu dienen, den Ausfall für den Kreditgeber so gering wie möglich zu halten, da es sich meist doch um erhebliche Geldsummen handelt.

Allerdings trifft dieser Umstand nur bis zu einem bestimmten Wert zu. Beläuft sich die Höchstbetragshypothek auf unter 25.000 Euro, so kann kein beschleunigtes Pfändungsverfahren in die Wege geleitet werden. Hier muss der normale Weg gegangen werden, denn Ausfall wird mit dem eines normalen Kredites gleichgesetzt.

Anfallende Gebühren

Zwar darf für die Höchstbetragshypothek keine Gebühr erhoben werden, allerdings fallen andere Gebühren an, die vom Kreditnehmer zu tragen sind. So muss die Eintragung in der Grundbuch mittels eines Notars entlohnt werden, denn zu diesem Zweck muss ein Auflassungsvermerk und dann der entsprechende Eintrag der Hypothek erfolgen. Zudem können auch weitere gebühren im Raum stehen, die etwa Auskünfte bei Grundbuchämtern oder beim Liegenschaftsamt geschuldet sind. Auch diese Kosten sind ausnahmslos vom Kreditnehmer zu übernehmen sodass diese schon im Vorfeld einkalkuliert werden sollten.

Ablösung der Kreditsumme

Anders als bei anderen Krediten ist es bei einer Höchstbetragshypothek immer möglich, die Gesamtsumme sofort in einem Betrag zu tilgen, sollte das Geld hierfür zur Verfügung stehen. Auf diese Weise soll die Tilgung der Schuld vereinfacht werden, vor allem, da es sich bei solchen Krediten meist um recht lange Laufzeiten handelt, in denen die Zinsnbindungsfrist mehr als nur einmal abläuft.

Da in diesem Zusammenhang die Kosten für einen Kredit deutlich steigen können, ist es also das recht des Kunden, denn Kredit nach Möglichkeit vorzeitig abzulösen, ohne dass hierfür eine gesonderte Gebühr berechnet werden darf. Allerdings erstreckt sich diese Freiheit nicht auf Teilzahlungen, also wenn zwischenzeitlich einmal erhöhte Summen eingezahlt werden. Hier kann die Bank sehr vor eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, da auch die Laufzeit durch diese Zahlungen maßgeblich beeinflusst wird.

Schlussrate beachten

Die Schlussrate kann bei einer Höchstbetragshypothek deutlich von den übrigen raten abweichen, vor allem wenn der Anteil der Tilgung an den Kreditraten deutlich höher ausgefallen ist, als der Anteil der Zinsen was häufig bei solchen Darlehen der Fall ist. Es empfiehlt sich, eine rechtzeitige Berechnung der Schlussrate vornehmen zu lassen, um auf eventuell erhöhte Zahlungen gefasst zu sein.