Besteht die Absicht, ein Gewerbe zu betreiben, stellt sich die Frage, welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen, um die passenden Wohn-Einheiten zu finden. Hier sind zweierlei Möglichkeiten vorhanden, direkt an Gewerbe-Einheiten zu gelangen – mitunter sogar mit angeschlossener Wohnung. Die reine Gewerbe-Einheit wird allerdings nur für die Ausübung der Tätigkeit genutzt und ist je nach Standort, der Ort, an dem geschäftliche Kontakte geknüpft werden.
Inhalt
Gewerbe-Einheiten Definition
Gewerbe-Einheiten finden sich in allen Bereichen. Entweder sie sind in erschlossenen Gewerbegebieten zu finden oder können auch innerhalb von Wohngebäuden oder Einkaufsstraßen gelegen sein. Gewerbe-Einheiten sind entweder einzelne Räume, die als Büro dienen, Geschäftslokale oder Teilbereiche in Wohnungen, in denen zum Beispiel einer selbstständigen, freiberuflichen Tätigkeit nachgegangen wird. Gewerbe-Einheiten dienen hauptsächlich dem Zweck der Gewinnerzielungsabsicht. Teilbereiche von Wohnungen, in denen Geschäftsräume eingerichtet wurden, um dort einer Tätigkeit nachzugehen, sind eher die Seltenheit. Diese Tätigkeiten werden zum Beispiel bei Home-Office-Arbeiten eingerichtet. Schwierigkeiten könnte es lediglich bei der Geltendmachung gegenüber dem Finanzamt geben, da das Finanzamt privat genutzte Räumlichkeiten wie in Mietwohnung in der Regel nicht als Geschäftsräume akzeptiert.
Bewertungen von Gewerbe-Einheiten
Gewerbe-Einheiten können nicht ohne bestimmte Vorgaben eingerichtet werden. Entsprechend dem Bewertungsgesetz (BewG) müssen Gewerbegrundstücke oder Gewerbe-Einheiten, die eben auf den Gewerbegrundstücken zu finden sind, zu 80 Prozent für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Nach dem Paragraphen § 11 Absatz 6 des Bewertungsgesetzes wird hier die Berechnung für eine betriebliche oder Nutzung geregelt. Diese Berechnung zählt für gewerblich genutzte Grundstücke, wie auch für Gewerbe-Einheiten. Zu den Gewerbe-Einheiten zählen mitunter
• Anwaltskanzleien
• Arztpraxen
• Läden
• Lagerhallen
• Büros oder Bürogebäude
• Hotels
Wie die Gewerbe-Einheiten genutzt werden, unterliegt der Tätigkeit, die dort verrichtet werden soll. So werden Gewerbe-Einheiten in unterschiedliche Arten aufgeteilt. Neben Gewerbe-Einheiten, die zu Produktionszwecken genutzt werden, können andere Gewerbe-Einheiten für folgende Zwecke bestimmt sein:
• Freizeit
• Logistik
• Büros
• Handel
• spezielle Nutzungsmöglichkeiten
Kriterien, die für Gewerbe-Einheiten wichtig sind
Je nach Nutzungsvorhaben ist die Lage der Gewerbe-Einheiten zu berücksichtigen. Hierbei schränkt sich eine Nutzung insbesondere für den Fall ein, wenn in den Gewerbe-Einheiten durch etwaige Produktionsvorgänge Schadstoffe anfallen oder in die Umwelt gelangen könnten. Einschränkend nutzbar sind Gewerbe-Einheiten für die Fälle, in denen durch das gewerbliche Treiben eine Lärmbelastung für Anwohner vorausgesetzt werden kann. Eine weitere Einschränkungsmöglichkeit ergibt sich durch den Publikumsverkehr. Wird bei einer Gewerbe-Einheit ein reger Zulauf erwartet, sollten einerseits Parkmöglichkeiten für Kunden in ausreichender Zahl vorhanden sein und es sollte Verkehrsbehinderung durch Lieferungen ausgeschlossen werden. Bei Gewerbe-Einheiten, die lediglich geringen Kundenzulauf haben, kommen solche Aspekte nicht zum Tragen. In der Regel werden in solchen Fällen einige wenige Parkmöglichkeiten benötigt.
Finden in Gewerbe-Einheiten etwaige Lagerungen von Materialien statt, sollte hier unbedingt auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften geachtet werden, wenn es sich bei dem Lagergut um gefährliche oder bedenkliche Stoffe handeln. In diesem Fall müssen besondere Vorkehrungen getroffen werden, um im Falle einer Störung oder eines Unfalls mit den Stoffen eine Gefährdung von Menschen und der Umwelt von vornherein auszuschließen. Entsprechend dem Publikumsverkehr bei Gewerbe-Einheiten muss zudem gewährleistet sein, dass Kunden eine Möglichkeit haben, während des Aufenthalts Toilettenanlagen aufzusuchen, wobei hierbei darauf zu achten ist, dass bei der Bereitstellung von Toilettenanlagen auf die Geschlechtertrennung geachtet wird. Zusätzlich sollte darauf geachtet werden, Zugänge zu Toilettenanlagen mit barrierefreiem Zugang zu ermöglichen, sodass auch Kunden mit Einschränkungen bei Bedarf die Toilettenanlagen aufsuchen können.
Diese Anforderungen sind ebenfalls bei Gewerbe-Einheiten zu erfüllen, die hauptsächlich für Bürotätigkeiten genutzt werden, wie auch bei Gewerbe-Einheiten, die hauptsächlich zu Produktionszwecken genutzt werden. Die Regelung laut der Arbeitsstättenverordnung gibt Auskunft darüber, wie viele Toiletten bei einer bestimmten Anzahl an Mitarbeitern vorgeschrieben sind und welche Unterschiede zu beachten sind, wenn weibliche und männliche Mitarbeiter beschäftigt werden.
Gesetzliche Bestimmungen für die Einrichtung von Gewerbe-Einheiten
In der Regel werden Gewerbe-Einheiten vermietet. Sollen allerdings Gewerbe-Einheiten in eigener Regie erbaut werden, so ist der Flächennutzungsplan zu beachten, der von der jeweiligen Gemeinde hinsichtlich Gewerbe-Einheiten in Gewerbegebieten verwaltet wird. Neben diesem Flächennutzungsplan bei einem Neubau von Gewerbe-Einheiten, sind auch gesetzliche Bestimmungen zu beachten, die bei der Einrichtung von Gewerbe-Einheiten zum Greifen kommen. Die Nutzung von
• Läden
• Büros
• Lager
• Werkstätten
bedürfen einer behördlichen Genehmigung. Hierzu kann die zuständige Behörde, sprich Bauverwaltung oder Rathaus, Auskunft über die erlaubte Nutzung erteilen. Wie bereits beschrieben, müssen Betreiber von Gewerbe-Einheiten baurechtliche Bestimmungen und den Verordnungen für Betriebsstätten Folge leisten. Dementsprechend finden sich in den Arbeitsstättenrichtlinien und in der Arbeitsstättenverordnung entsprechende Angaben hinsichtlich der
• Beleuchtung
• Raumtemperatur
• Lärmgrenze
• Raumabmessung
Neben der Arbeitsstättenrichtlinien und der Arbeitsstättenverordnung liegt vor dem Betrieb einer Gewerbe-Einheit ein weiteres rechtliches Regelwerk zugrunde. Hinsichtlich der Arbeitssicherheit müssen die gesetzlichen Vorschriften im Bereich Unfallverhütungsvorschriften, Arbeitsschutzgesetz, sowie dem Arbeitssicherheitsgesetz beachtet werden. In Gewerbe-Einheiten, in denen hauptsächlich digitale Unterstützung für die Erfüllung der täglichen Arbeiten genutzt wird, greift auch die Bildschirmverordnung.
Vorgaben zur Temperatur
In Gewerbe-Einheiten, in denen eine produktive Arbeit stattfinden soll, sind optimale Temperaturbedingungen zu schaffen. So wird von einer optimalen Temperatur von 21° Grad ausgegangen. Mit hohen Temperaturbedingungen in den Sommermonaten können sich Büroräume, Praxen oder Lager schnell aufheizen. Die Arbeitsstättenverordnung besagt für solche Fälle eine Höchsttemperatur von 26° Grad in der Spitzentemperatur innerhalb der Räumlichkeiten.
Vorgaben zur Beleuchtung
Die Beleuchtung richtet sich immer an die Größe der Gewerbe-Einheit aus. Allerdings gilt eine Vorgabe hinsichtlich der Beleuchtung, die allgemeine Gültigkeit besitzt. Bei der Einrichtung einer Gewerbe-Einheit sollte die Beleuchtung immer zwischen 300 und 1000 Lux betragen,
Vorgaben zur Raumabmessung
Sollen in einer Gewerbe-Einheit Büroräume eingerichtet werden, so schreiben die Verordnungen zur Arbeitsplatzgestaltung eine Mindestfläche von 10 m² vor. Wird an einem Arbeitsplatz digitale Arbeit mit Handwerk kombiniert, dies bedeutet, dass an dem Arbeitsplatz ein Schreibtisch oder ein Bildschirmarbeitsplatz vorhanden ist, bedarf es einer Fläche von 12 m². Bei Großraumbüros wird die Fläche zusätzlich 50 % größer berechnet.
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