Fixzinssatz

Bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung, muss der Darlehensnehmer, ebenso wie bei anderen Kreditarten, nicht nur die reine Darlehenssumme, sondern ebenfalls Zinsen an das Kreditinstitut bezahlen. Üblicherweise geht die Bank hier von selbst dazu über, dem Darlehensnehmer einen bestimmten Sollzinssatz anzubieten. Das jeweilige Angebot kann dann von dem Antragsteller entweder angenommen oder auch abgelehnt werden. Im Falle einer Annahme muss jedoch noch zusätzlich entschieden werden, für welchen Zeitraum man sich für den fixen Zinssatz entscheidet. Im Allgemeinen ist hier eine Sollzinsfestlegung von mehreren Jahren möglich.

Zinsfestbindung: Warum?

Wie die Bezeichnung bereits andeutet, handelt es sich hierbei um einen fixen, also feststehenden, Zinssatz. Da sich Immobilienkredite in der Regel auf sehr hohe Summen belaufen, bietet sich zur Absicherung die Vereinbarung eines festen Zinssatzes an.

Wird dagegen kein Fixzinssatz mit der Bank vereinbart, erfolgt die Verzinsung des Kredits je nach aktueller Lage auf dem Finanzmarkt. Dementsprechend kann es hier zwar ebenso gut sein, dass zum Beispiel in einem Monat sehr niedrige Zinssätze zu entrichten sind, im nächsten Monat dafür sehr hohe. Hier gibt es dann, nach „oben“ wie auch nach „unten“ keine Begrenzung. So ist es durchaus möglich, dass es etwa zu sehr hohen Zinsen kommt, die kaum oder vielleicht sogar nicht mehr beglichen werden können. Um dem von Anfang an entgegen zu wirken, ist ein fester Zinssatz eine sehr gute Lösung.

Die Vereinbarung eines bestimmten Fixzinssatzes bietet dem Darlehensnehmer bei seiner Baufinanzierung somit eine gewisse Sicherheit: werden die Zinssätze bereits von Anfang an auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt, ist eine sehr hohe Planbarkeit gegeben. Auf diese Weise muss auch nicht mit etwaigen Überraschungen gerechnet werden. Denn der Darlehensnehmer ist sich somit immer bewusst, welche Beträge er entrichten muss. Vor allem in Zeiten einer Niedrigzinsphase lohnt sich die Vereinbarung eines fixen Sollzinssatzes über viele Jahre hinweg.

Langer oder kurze Zinsbindung?

Bei Abschluss eines Darlehens kommt somit unter anderem die Frage nach der Länge der Sollzinsbindung auf. Die meisten Banken stellen ihren Darlehensnehmern hier verschiedene Längen zur Wahl. So ist es etwa möglich, sich für die nächsten fünf, zehn, 15 oder auch 20 Jahre an einem festen Zinssatz zu erfreuen. Wenn welche Zinsbindung empfehlenswert ist, hängt immer auch davon ab, wie sich der jeweils aktuelle Zins entwickelt.

Sollten bei Abschluss der Immobilienfinanzierung die Zinsen hoch stehen, es jedoch Anzeichen für ein sinkendes Zinsniveau geben, dann ist es ratsam, eine kurze Sollzinsbindung, von etwa drei oder auch fünf Jahren, auszuwählen. Auf diese Weise ist es, nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, bei einem neuerlichen Darlehen machbar, von den jeweils niedrigeren Zinsen zu profitieren.

Stehen die Zinsen dagegen im Moment auf einem niedrigen Niveau und ist davon auszugehen, dass dieses wieder ansteigt, dann empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. Denn dann sind dem Kreditnehmer über einen sehr langen Zeitraum hinweg die niedrigen Zinsen sicher.

Allerdings sollte hierbei beachtet werden, dass umso länger die Sollzinsbindung andauert, umso höher fällt der Zinsaufschlag, der von den Banken bei einer Zinsfestsetzung erhoben wird, aus. Ein derartiger Aufschlag ist bei den Kreditinstituten üblich, da sie dem Kreditnehmer den derzeitigen Zinssatz für die jeweils im Vertrag vereinbarte Darlehenslaufzeit gewähren und zwar unabhängig davon, wie sich das Zinsniveau auf dem Finanzmarkt tatsächlich entwickelt.

Langer Fixzinssatz: Vor- und Nachteile

Eine langfristig festgelegter Fixzinssatz bietet dementsprechend verschiedene Vorteile sowie ebenfalls Nachteile.

Zu den Vorteilen gehört die bereits erwähnte lange Zinssicherheit sowie ebenfalls eine niedrigere Restschuld, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Dementsprechend wird im Rahmen einer Anschlussfinanzierung lediglich ein geringerer Kreditbetrag benötigt.

Allerdings sollten hier auch die Nachteile beachtet werden. Dazu gehört ein höherer Sollzinssatz sowie eine höhere Monatsrate, die den eigenen Geldbeutel stärker belastet.

Kurzer Fixzinssatz: Vor- und Nachteile

Entscheidet sich der Darlehensnehmer dagegen für einen kurzen Fixzinssatz, dann existieren auch hier einige Vor- und Nachteile, die zu berücksichtigen sind.

Dazu zählt ein niedrigerer Sollzins ebenso wie eine günstigere, monatliche Rate. Dementsprechend steht dem Darlehensnehmer hier eine größere Summe im Monat zur freien Verfügung.

Nachteilig dagegen ist, dass hier ein höheres Risiko in Bezug auf etwaige Zinsänderungen besteht. Außerdem fällt die restliche Kreditschuld nach Ablauf der Zinsbindung höher aus. So müssen hier oftmals noch für eine recht lange Zeit jeden Monat weiterhin Raten bezahlt werden.

Sonderkündigungsrecht

Baufinanzierer haben die Möglichkeit, nach einer Laufzeit von zehn Jahren, gerechnet ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens, ihren bestehenden Kreditvertrag mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. In diesem Fall muss dann auch keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden. Diese Vorgehensweise bietet sich an, wenn sich das derzeitige Zinsniveau unterhalb des Zinssatzes des alten Darlehens befindet. So ist es hier mit einer Umschuldung möglich, einiges an Geld zu sparen. Ebenso kann der Kredit natürlich beispielsweise auch mithilfe einer angesparten Summe, dem Geld einer Erbschaft oder ähnlichem in einem Betrag beglichen werden. Sofern der Darlehensvertrag bereits über zehn Jahre besteht, muss keine Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss jedoch dann beglichen werden, wenn vor Ablauf der zehn Jahre der bestehende Kreditvertrag gekündigt wird. Die Banken erheben die Gebühr, da ihnen, aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung, ein Zinsverlust entsteht. In einem solchen Fall ist es unbedingt ratsam, vorab gut nachzurechnen, ob sich, trotz Vorfälligkeitsentschädigung, eine vorzeitige Kündigung beziehungsweise Umschuldung wirklich lohnt. Hier kann natürlich auch die Hilfe der Bank in Anspruch genommen werden: Auf Nachfrage hin, ermitteln die Kreditinstitute zumeist gerne die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Anschlussfinanzierung

Sobald sich die Laufzeit des ersten Darlehens der Immobilienfinanzierung mit dem festgeschriebenen Zinssatz dem Ende nähert, meldet sich die Bank in der Regel rechtzeitig vorher bei dem Kreditnehmer. Da hier, aufgrund der hohen Darlehenssummen, zumeist eine Anschlussfinanzierung notwendig ist, bieten sich dem Kreditnehmer verschiedene Optionen. So ist es zum Beispiel ebenso denkbar, bei derselben Bank einen erneuten Kredit aufzunehmen oder es wird, im Rahmen einer Umschuldung, zu einem anderen Kreditinstitut gewechselt.

Bei beiden Varianten ist es zumeist möglich, erneut einen fixen Zinssatz auszuwählen und sich zwischen unterschiedlichen Laufzeiten zu entscheiden.

Jedoch gilt es zu beachten, dass bei einer Anschlussfinanzierung wiederum der Zinssatz gilt, der derzeit aktuell auf dem Finanzmarkt vorherrscht. Dementsprechend kann es sich hier um ein niedrigen, wie auch einen höheren Zinssatz handelt. Wie bei der ersten Finanzierung ist es somit empfehlenswert, die Festsetzung des Zinssatzes nach dem jeweiligen Zinsniveau auszurichten.