Enthaltener Grundstückswert

Als enthaltener Grundstückswert wird in der Regel der in der Ablösesumme enthaltene Wert des jeweiligen Grundstückes bezeichnet. Dafür muss ein eine Wertermittlung stattfinden, um den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Kostenermittlung feststellen zu können. Meist dann, wenn eine Immobilie beliehen werden muss, wird dieser Wert benötigt, um sich einen Überblick der Sicherheiten verschaffen zu können. Sehr oft spricht man hierbei auch von einer Beleihungswertermittlung.

In jeder Ablösesumme eines aufgenommenen Darlehens bzw. einer Baufinanzierung wird der Wert des Grundstückes angegeben, was man auch als den so genannten enthaltenen Grundstückswert deklariert. Die Ablösesumme setzt sich in der Regel aus der Restschuld des Darlehens, den anfallenden Gebühren für die Bearbeitung und einer eventuell vereinbarten Vorfälligkeitsentschädigung zusammen, ebenso fließt der Grundstückswert mit in die Berechnung des Endbetrages ein. Der Wert des Grundstückes richtet sich bei der Kostenermittlung nach dem aktuell geltenden Verkehrswert, nach der Größe, der Lage und der Beschaffenheit. Des Weiteren spielt bei der Wertermittlung auch eine große Rolle, ob das Grundstück erschlossen bzw. bereits bebaut ist oder nicht.

Die Zusammensetzung des Grundstückswertes

Damit ein Verkehrsgutachten erstellt werden kann, muss der Grundstückwert ermittelt werden. Der Grundstückswert ist auch unter dem Begriff Bodenwert bekannt und ist der Wert, der für ein freigelegtes oder unbebautes Grundstück gilt. Also im Grunde ist der Grundstückswert nur der Wert des reinen Grundstücks. Vorhandene bauliche Anlagen nehmen auf den Wert also keinen Einfluss und müssen somit auch nicht berücksichtigt werden. Dabei wird der enthaltene Grundstückswert aber von vielen anderen Faktoren maßgeblich beeinflusst. Dazu gehören:

• die Größe
• der Zuschnitt
• die Lage
• Grundbuchstand
• Grundbuchbelastungen
• Topographie
• Bodenverhältnisse
• Erschließungsstand
• Denkmalschutz
• Altlasten

Damit ein gültiger Grundstückswert ermittelt werden kann werden alle oben genanten Faktoren miteinander kombiniert und in einem Gutachten festgehalten. Dadurch kann dann der enthaltene Grundstückswert berechnet werden.

Die Berechnung des Grundstückswertes

Um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln gibt es gesetzliche Verfahren. In der Regel wird das sogenannte Vergleichswertverfahren angewendet. Aber es gibt auch noch andere Verfahren, die zur Wertermittlung genutzt werden. Dazu gehören:

• das Vergleichswertverfahren
• das Verfahren zur Bodenwertermittlung
• das Ertragsverfahren
• das Sachwertverfahren
• eine Kombination aus mehreren Verfahren

Das Vergleichswertverfahren zur Grundstückswertermittlung

In erster Linie wird bei den meisten Experten das Vergleichswertverfahren angewendet, um am Ende den enthaltenen Grundstückswert zu ermitteln. Dazu werden die Verkaufspreise zur Hilfe genommen, die von vergleichbaren Grundstücken ermittelt werden können. Als Grundlage werden die tatsächlichen und die möglichen Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken genommen. Dabei müssen diese Grundstücke einige besondere Merkmale aufweisen, die auch bei dem zu berechnenden Grundstück vorhanden sind. Zu diesen Merkmalen gehören:

• die Lage
• die Bodenbeschaffenheit
• der Zuschnitt
• die Nutzung

Enthaltenen Grundstückswert mit Bodenrichtwerten ermitteln

Es kann vorkommen, dass der Grundstückswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens nicht ermittelt werden kann. In so einem Fall kommt die Bodenwertermittlung zum Einsatz. Dafür muss das gelegte Richtwertgrundstück aber mit den ähnlichen Merkmalen wie das Grundstück, das bewertet werden soll, ausgestattet sein. Der Bodenrichtwert ist im § 196 Abs. 1 des BauGB festgelegt.

Baugesetzbuch (BauGB)
§ 196 Bodenrichtwerte

(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.
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Im Grunde ergibt sich der Bodenrichtwert aus einem Durchschnitt von bisher erzielten Kaufpreisen, dessen Grundstücke sich in der näheren Region und zu einer bestimmten Zeit befinden. Die Bodenrichtwerte müssen in der Regel alle zwei Jahre neu berechnet werden. Sie stehen allen Interessierten öffentlich zur Verfügung.

Die Bedeutung beim Verkauf der Immobilie

Der enthaltene Grundstückswert ist ein wichtiger Faktor beim Verkauf einer Immobilie, aber nicht nur er allein ist aussagekräftig, auch der Gebäudewert ist entscheidend. Bei dem enthaltenen Grundstückswert geht es rein um das unbebaute Grundstück und dessen Wert. Dazu wird dann noch der Wert der Immobilie selbst gerechnet, um einen aktuellen Verkehrswert für Grundstück und Immobilie zu erhalten. Dieser Verkehrswert ist der Verkaufswert. Zu diesem Preis können Grundstück und Immobilie zusammen verkauft werden. Somit ist der enthaltene Grundstückswert einen wesentlichen Bestandteil für den Verkauf.

Wann muss der enthaltene Grundstückswert ermittelt werden?

Der Grundstückswert sollte in der Regel alle zwei Jahre ermittelt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob eine Trennung ansteht, eine Erbschaft in naher Zukunft zu erwarten ist oder das Grundstück in nächster Zeit verkauft werden soll. Wichtig ist, dass der ermittelte Grundstückswert nicht immer erreicht werden kann, wenn ein Verkauf oder ähnliches im Raum steht. Er dient lediglich als eine Art Richtlinie, an denen sich der Eigentümer orientieren kann. Sentimentale Gründe oder der Wunsch das Grundstück unbedingt zu erwerben spielen wesentliche Rollen. Aber auch, ob es mehrere Grundstücke in der näheren Umgebung mit den gleichen Werten gibt.

Wer ermittelt den Grundstückswert?

Grundsätzlich können die Bodenrichtwerte aus dem Internet bei der Bestimmung des Grundstückwertes durchaus hilfreich sein. Allerdings sollte unbedingt ein Experte zu Rate gezogen werden, denn er kennt sich mit den einzelnen Faktoren bestens aus, um den aktuellen Grundstückswert zu ermitteln und somit auch den enthaltenen Grundstückswert festzulegen. Bei einer Beantragung eines Kredits könnte die Bank einen Experten beauftragen, dessen Gebühren grundsätzlich von der Bank getragen werden. Aber immer noch versuchen die Banken diese Gebühren auf den Antragssteller abzuwälzen, was aber von der Verbraucherzentrale nicht gern gesehen wird. Schon seit Jahren versucht die Verbraucherzentrale diese Gebühren von den Antragsstellern fernzuhalten und das durchaus mit Erfolg.

Die Wichtigkeit des enthaltenen Grundstückswertes

Der enthaltene Grundstückswert ist sehr wichtig für die Bank und auch für den Eigentümer. Gerade, wenn das Grundstück komplett bezahlt werden soll oder wenn eine Beleihung stattfinden soll, muss der enthaltene Grundstückswert vorhanden sein. Bei der Baufinanzierung besitzen manchen Bauherren schon ein Grundstück, das vielleicht vererbt wurde und somit schon im Besitz des Bauherrn ist. Aber eine Baufinanzierung für das Haus muss trotzdem sein. In einem solchen Fall kann das Grundstück als Sicherheit dienen. Eine Sicherheit erhöht die Möglichkeit, eine günstige Baufinanzierung zu bekommen. Damit die Höhe der Sicherheit bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden kann, muss der enthaltene Grundstückswert im Vorfeld ermittelt werden. Der enthaltene Grundstückswert wird bei der Baufinanzierung als Eigenkapital angesehen und kann so die Höhe der Finanzierung beeinflussen und somit auch die Zinshöhe und die Laufzeit.