Bauzwischenfinanzierung

Was ist eine Bauzwischenfinanzierung?

Ist von einer Bauzwischenfinanzierung die Rede, handelt es sich um eine Finanzierungsform, welche ein kurzfristiges Darlehen darstellt. Nach Ablauf eines solchen kurzen Darlehens wird es durch ein langfristiges Annuitätendarlehen oder aber auch einem Bauspardarlehen abgelöst. Eingesetzt wird diese Form der Finanzierung meist dann, wenn sich die Eigentumsüberschreibung verzögert und deshalb noch kein langfristiges Baudarlehen seitens der Bank ergeben werden kann. Sehr oft wird die Bauzwischenfinanzierung in Zusammenhang mit Bausparverträgen genutzt. Meist dann, wenn die Mindestansparung für den Vertrag vorhanden ist, aber die Zuteilung nicht erfolgt ist.

Die Inanspruchnahme eines kurzfristigen Kredites, der zu späterem Zeitpunkt durch zweckbestimmte Mittel abgelöst werden kann, wird als Bauzwischenfinanzierung bezeichnet. Die Bauzwischenfinanzierung ist dabei erforderlich, wenn zum Beispiel die Auszahlungsvoraussetzungen für das langfristige Darlehen aufgrund fehlender Unterlagen noch nicht erfüllt sind bzw. der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt wurde. Durch den Zwischenfinanzierer müssen dabei alle Punkte der Gesamtfinanzierung genau geprüft und eventuelle Auflagen müssen berücksichtigt werden.

Eine Bauzwischenfinanzierung ist eine Möglichkeit, um einen finanziellen Engpass während der Bauphase zu überbrücken. Es handelt sich dabei um eine besondere Art des Zwischenkredits. Er wird von einem Geldinstitut während der anhaltenden Bauphase vergeben. Der Empfänger ist der Bauherr, der damit seine Baukosten begleichen kann. Mit dem voranschreitenden Baufortschritt erfolgt die Auszahlung ratenweise. Abgelöst wird die Bauzwischenfinanzierung durch ein herkömmliches Darlehen oder ein Bauspardarlehen. Die Bank verlangt als Sicherheit für die Bauzwischenfinanzierung häufig die Abtretung von Grundpfandrechten. Es besteht zudem eine Zweckbindung der Finanzierung. Die Bank wird somit überprüfen, wofür die geliehene Summe verwendet wird.

Das allgemeine Prinzip der Zwischenfinanzierung

Durch die Zwischenfinanzierung soll es dem Kunden ermöglicht werden, Liquiditätsengpässe kurzfristig zu überbrücken. Sie wird von der jeweiligen Bank so lange gewährt, bis die Laufzeit des eigentlichen Darlehens beginnt. Somit ist dieses mit der Zwischenfinanzierung fest verbunden. Deshalb wird ein Darlehen zur Zwischenfinanzierung auch nur vergeben, wenn das eigentliche Darlehen bereits genehmigt wurde.

Unterschied zwischen Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung

Die Zwischenfinanzierung wird sehr häufig mit der Vorfinanzierung verwechselt oder die Begriffe werden synonym verwendet. Das ist jedoch nicht korrekt, da wesentliche Unterschiede bestehen. Bei einer Zwischenfinanzierung steht bereits bei der Beantragung fest, wie hoch die Darlehenssumme dafür ausfallen soll. Bei einer Vorfinanzierung ist dies nicht der Fall. Damit ist das Risiko für die Bank bei einer Zwischenfinanzierung deutlich geringer. Demnach können auch bessere Konditionen angeboten werden und die Kosten für eine solche Dienstleistung sinken. Bei einer Vorfinanzierung fallen die Zinsen hingegen deutlich höher aus. Auch für eine Bauzwischenfinanzierung sollte dieser Unterschied bekannt sein, damit der Kunde gezielt die für ihn passende Möglichkeit zu den marktüblichen Konditionen wählen kann.

Die rechtliche Grundlage für die Bauzwischenfinanzierung

Bei einem Zwischenkredit oder Zwischendarlehen handelt es sich um ein klassisches Darlehen, wie es im Paragraph 488 Absatz 1 im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert ist. Das Bankenrecht ergänzt diese Definition im Paragraphen 19 Absatz 1 Kreditwesengesetz.

Wann eine Bauzwischenfinanzierung sinnvoll ist

Eine Zwischenfinanzierung ist immer dann sinnvoll, wenn es zu unvorhergesehenen Kosten während des Baus kommt. Bei einem Bauvorhaben könnten dies Reparaturen oder anderweitige Maßnahmen sein, die zwingend erforderlich sind. Da die eigentliche Darlehenssumme jedoch noch nicht ausbezahlt wurde, ist der Bauherren noch nicht im Stande diese durchzuführen. Auch bei einem spontanen Hausbau, ist die Zwischenfinanzierung sinnvoll. Das eigentliche Darlehen wurde von der Bank bereits zugesagt, die Auszahlung erfolgt jedoch erst in einigen Wochen. Damit der Bau wie geplant erfolgen kann, wird von der Bauzwischenfinanzierung Gebrauch gemacht.
Es sollte allerdings beachtet werden, dass für diesen Service von Seiten der Bank Bearbeitungsgebühren und Zinsen anfallen. Der Kreditnehmer muss sich somit unbedingt vorab darüber informieren, ob er sich die Zwischenfinanzierung auch wirklich leisten kann.

Gründe für die Bauzwischenfinanzierung

Es gibt mehrere klassische Gründe, warum eine Bauzwischenfinanzierung in Anspruch genommen wird. Diese sind den Banken durchaus bekannt und verlangen somit nach keiner zusätzlichen Erklärung. Ist der Bausparvertrag etwa noch nicht zuteilungsreif entsteht für die Inhaber dessen ein Finanzierungsproblem. Durch das Solidarprinzip ist es häufig nicht ersichtlich, wann genau der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Wenn die Zuteilungsreife erreicht ist, kann bis zu der Auszahlung immer noch fast ein Jahr vergehen. Außerdem ist diese wiederum an die Voraussetzung geknüpft, dass die Sparleistungen erbracht wurden. Ganz ähnlich beläuft es sich mit anderen Geldanlagen, wie etwa einer Lebensversicherung. Wenn die Auszahlung dieser noch einige Monate entfernt ist, wird häufig eine Zwischenfinanzierung genutzt. Ansonsten müsste der Bau der Immobilie unnötig aufgeschoben werden. Das führt wiederum häufig zu Problemen, da einige Baumaßnahmen jahreszeiten- und temperaturabhängig sind.

Die Zwischenfinanzierung für den Immobilienkauf

Neben dem Bau einer Immobilie ist auch der Kauf einer solchen ein typischer Fall für die Zwischenfinanzierung. Denn der Immobilienkauf wird häufig durch den Verkauf der bisherigen Immobilie finanziert. Ist dieser allerdings noch nicht vollständig abwickelt, ergibt sich ein Problem. Der Kaufpreis der Bestandsimmobilie wird teilweise erst nach mehreren Monaten fällig, was eine Zwischenfinanzierung erfordert. Diese ist rechtlich an das noch folgende Darlehen geknüpft. Dieses ist aktuell allerdings noch nicht verfügbar. Der Bankkunde tritt als Sicherheit die Auszahlungsansprüche des Enddarlehens an die Bank ab. Sie erhält ihr Geld somit direkt mit der Auszahlung der Darlehenssumme. Zusätzlich kann es sein, dass die Bank Grundpfandrecht fordert. Bei höheren Kreditsummen, kann dadurch eine zweite Absicherung geschaffen werden. Solange die Immobilie nicht bereits belastet wurde, ist dieses Vorgehen problemlos möglich.

Kosten bei einer Bauzwischenfinanzierung

Die Konditionen bei einer Bauzwischenfinanzierung sind meist schlechter als bei der regulären Baufinanzierung. Das liegt daran, dass die Bank ein höheres Risiko eingeht und zusätzliche Arbeit anfällt. Die kurzfristige Finanzierung ist somit mit hohen Zinsen und zusätzlichen Gebühren belastet. Auf einen Vergleich und eine ausführliche Beratung sollte deshalb auf keinen Fall verzichtet werden. Die konkreten Kosten der Bauzwischenfinanzierung sind allerdings abhängig von der gewünschten Höhe und der Liquidität des Bankkunden.

Die Tilgung der Bauzwischenfinanzierung

Genau wie bei anderen Arten der Zwischenfinanzierung erfolgt auch bei der Bauzwischenfinanzierung die Tilgung erst, wenn das eigentliche Darlehen ausgezahlt wird. Alternativ erfolgt sie, wenn das Eigenkapital verfügbar ist. Während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung muss der Kunde nur die Zinsen tilgen.