Bauzeitzinsen

Die Bauzeitzinsen bezeichnen die Zinsen, die während der tatsächlichen Bauzeit auf die Teilauszahlungen des Darlehens entfallen.

Bauzeitzinsen sind Zinsen die während einer Bauzeit anfallen. Diese Bauzeitzinsen setzen sich aus den bereits ausgezahlten Teilbeträgen und den Bereitstellungszinsen eines bereits ausgezahlten Teilbetrages zusammen. Da die Darlehensauszahlung bei Neubauprojekten nach Baufortschritt geleistet wird, erhöht sich das Baudarlehen im Verlauf des Baufortschrittes durch die zusätzlichen Bauzeitzinsen. Die Bauzeitzinsen können monatlich von dem Bauherrn gezahlt werden. Sollten diese Bauzeitzinsen nicht monatlich gezahlt werden, so laufen sie über die Bauzeit an und müssen durch eine Ermittlung des Finanzierungsbedarfes mitberechnet werden.
Durch eine Verlängerung der Bauzeit führt das oftmals zu einer Erhöhung der Bauzinsen und einer Nachfinanzierung.

Eigenheim bauen – Bauzeitzinsen einkalkulieren

Der Bauherr wird zuerst einen Blick auf den Zinssatz für die Gesamtsumme des Darlehns für die Baufinanzierung werfen. Bei diesen Zinsen handelt es sich um die üblichen Sollzinsen, wie sie für jeden Kredit bei einer Bank anfallen. Bei Bau eines Hauses kommen aber noch weitere Zinsbelastungen hinzu. Das sind die Bereitstellungszinsen. Diese zusätzlichen Zinsen haben ihre Ursache in der besonderen Art der Auszahlung von einem Baudarlehen. Der Bauherr erhält nämlich nicht bei Beginn der Arbeiten für den Hausbau das vollständige Darlehn. Das Baudarlehen wird jeweils für die fälligen Teilzahlungen nach Baufortschritt ausgezahlt. Nach jeder Teilzahlung muss die Bank einen erheblichen Teil des Darlehns über die Dauer der nächsten und jeweils folgenden Bauphasen bereithalten. Dieses Geld steht während der Bauzeit nicht für laufende Geschäfte zur Verfügung. Daher fallen für diese Bereithaltung der Gelder die Bereitstellungszinsen an.

Regelunterteilung in 7 Teilzahlungen während der Bauphase

In der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) werden 7 Teilzahlungen des Bauherrn an das beauftragte Bauunternehmen festgelegt. Fällig werden die Teilzahlungen jeweils nach bestimmten Bauabschnitten, die ebenfalls in der MaBV genau definiert werden. Festgelegt sind als Baufortschritte Teilleistungen wie:

• Erdarbeiten
• Rohbau fertiggestellt
• Dach fertiggestellt
• Elektroanlagen
• Sanitäranlagen
• Heizungsanlage
• Fenster
• Innenputz
• Fliesen
• Estrich
• Innenbau bezugsfertig
• Fassade
• Schlussarbeiten, endgültige Fertigstellung des Hauses

Diese 13 Abschnitte werden in zu 7 Etappen für die Teilzahlung teils zusammengefasst. Auf diese Weise fallen während der gesamten Bauzeit bis zur Abnahme und Schlüsselübergabe auch Bereitstellungszinsen an. Um die Zahlung von Bereitstellungszinsen kommt kein Bauherr herum. Bei den meisten Banken wird eine Zeit von bis zu 12 Monaten als bereitstellungsfreie Zeit gewährt.

Zwei Varianten für die Zahlung der Bereitstellungszinsen

Bei der Finanzierung wird auch gleich die Art und Weise vereinbart, wie die Bereitstellungszinsen verrechnet werden. Variante eins ist:

• Die Bereitstellungszinsen werden monatlich von der Bank in Rechnung gestellt und sind somit jeden Monat vom Bauherrn zu zahlen.

Variante 2:

• Die Bereitstellungszinsen werden der Gesamtsumme des Darlehns hinzugerechnet und werden somit über die Darlehenstilgung abgezahlt.

Für die meisten Bauherren wird sich die zweite Variante als die bessere Lösung darstellen. Hierbei fallen keine monatlichen zusätzlichen Vorabkosten an. Wohnt der Bauherr während der Bauphase des Eigenheims noch in seiner Mietwohnung, wird eine doppelte Belastung durch Miete und Bereitstellungszinsen vermieden.

Berechnung der Bereitstellungszinsen beim Hausbau

Berechnet werden die Bereitstellungszinsen nach der Höhe des noch nicht an den Kreditnehmer ausgezahlten Darlehnsteils. Da es für die einzelnen Bauschritte von der MaBV vorgeschriebene prozentuale Anteile gibt, orientieren sich die Zinsen an der Gesamtsumme der Finanzierung für den Bau. In der Regel fallen diese Zinsen in einer Höhe von etwa 0,25 % je Monat an. Die Berechnungsformel lautet:

• Gesamtdarlehen / 2 x Nominalzinssatz / 100) x Bauzeit / 12 = Bauzeitzinsen

Bei fast allen Bausparkassen wird für den Darlehnsvertrag noch eine Abschlussgebühr von ca. 1,6 % berechnet, die ebenfalls den zusätzlichen Darlehenskosten hinzugezählt werden muss.

Bereitstellungszinsen bei einem Hauskauf

In der Regel fallen beim Kauf einer fertigen Immobilie keine Bereitstellungszinsen an. Der Kaufpreis wird nach Abschluss des Kaufvertrages und der notariellen Beglaubigung in voller Höhe gezahlt und der Käufer kann sein neues Haus selbst beziehen, vermieten oder zu anderen Nutzungen in Besitz nehmen. Manchmal wird aber ein Haus mit der Vereinbarung gekauft, dass der Vorbesitzer es noch für einige Zeit bewohnen kann. Vielleicht baut er gerade selbst ein neues Haus und die Bauarbeiten haben sich verzögert oder der Kaufvertrag soll die Finanzierung für einen Neubau absichern. Vielleicht ist die neue Eigentumswohnung des Vorbesitzers noch nicht bezugsfertig. In solchen Fällen sagt die Bank die Finanzierung durch das Immobiliendarlehen für den Hauskauf zu, hält das Geld jedoch bis zu dem Zeitpunkt bereit, wenn der Käufer das Haus beziehen kann. Auch dann sind für die Dauer der Bereithaltung Bereitstellungszinsen zu zahlen. Auch hier orientieren die monatlich anfallenden Bereitstellungszinsen prozentual an der Höhe der Kaufsumme für die Immobilie.

Bauzeitzinsen begrenzen

Bauherren haben verschiedene Möglichkeiten die Bauzeitzinsen sie gering wie möglich zu halten. Einfluss auf diese Zinszahlungen nehmen:

• Die Höhe der gesamten Immobilienfinanzierung durch die Bank. Je höher der Eigenanteil, desto geringer das Darlehn. Je günstiger der Sollzins für das Darlehn, desto geringer die Bereitstellungszinsen während der Bauphase.
• Darlehen mit möglichst vollen 12 Monaten bereitstellungsfreier Zeit wählen.
• Je zügiger gebaut wird, desto mehr Bauphasen fallen bereits in die bereitstellungsfreie Zeit.
• Vermeidung eines Darlehns, das nur eine monatliche Zahlung der Bauzinsen ermöglicht.

Die Bauzeit ist selbstverständlich von der Größe des Neubaus abhängig und von der Bauart. Allerdings spielt auch die Wahl des Bauunternehmens eine große Rolle. Bauherren sind gut beraten, sich auf erfahrene Bauunternehmen mit sehr guten Referenzen zu verlassen. Das Bauunternehmen sollte selbst über so viele eigene Kapazitäten wie möglich verfügen. Je mehr Drittfirmen und Subunternehmer eingeschaltet werden, desto größer ist das Risiko von Bauverzögerungen durch ungeplante Leistungsausfälle. Hat ein Bauherr ausreichende Kenntnisse und entsprechend viel Zeit zur Verfügung, kann er große Teile des Innenausbaus selbst als Eigenleistung übernehmen. Dann sind die Leistungen der Baufirma auf einen kürzeren Zeitrahmen begrenzt. Sind einige Räume bereits bezugsfähig, kann das Haus bereits bezogen werden, während noch einige Innenarbeiten abgeschlossen werden. So wird auch die Zeit der Mietzahlungen in der Vorwohnung verkürzt und es werden früher zusätzliche Gelder frei.

Oft sind unvorhersehbare Bauunterbrechungen aber nicht zu vermeiden. Es kann z.B. durch Unwetter zu größeren Schäden auf der Baustelle kommen. Finanziell sind diese von der Bauversicherung abgesichert. Jedoch verlängert sich dadurch unweigerlich die gesamte Bauzeit. Es kann zu Verzögerungen durch Lieferanten kommen, zu Lieferungen von falschen oder fehlerhaften Materialien. In solchen Fällen muss häufig eine Nachfinanzierung vorgenommen werden.