Die Wohnflächenberechnung stellt eine recht komplizierte Berechnung dar, die in der II. Berechnungsverordnung genau geregelt wird. Wirklich vorgeschrieben ist eine solche Wohnflächenberechnung allerdings nur bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau, mittlerweile haben sich die Regelungen aber allgemein durchsetzen können. Wichtig ist, dass beispielsweise Balkone oder nicht beheizbare Wintergärten grundsätzlich nur mit maximal 50 Prozent der Wohnfläche zugerechnet werden können. Bei Dachschrägen sieht es so aus, dass diese voll der Wohnfläche zugeordnet werden, sofern die Raumhöhe noch mindestens zwei Meter beträgt. Zwischen einem und zwei Metern können nur 50 Prozent angesetzt werden, bei weniger als einem Meter Höhe kann die Fläche nicht mehr mit eingerechnet werden.
Die Wohnflächenberechnung ist ein wichtiger Bestandteil, wenn es darum geht eine Immobilie kaufen oder verkaufen zu wollen. Für den Überschlag der Wohnfläche, werden in der Regel 75 Prozent der Gesamtfläche veranschlagt. Dieser Wert ist natürlich nicht sehr exakt und wird von Banken etc. nicht akzeptiert, sodass ein Fachmann engagiert werden muss, welcher sich im Detail mit einer exakten Wohnflächenberechnung auskennt. Meist handelt es sich hierbei um ein nach DIN Norm zertifiziertes Verfahren. Vor allem bei Immobilien mit vielen Schrägen, kann solch eine Wohnflächenberechnung ein langwieriges Unterfangen darstellen, da Schrägflächen unterschiedlich zur Wohnfläche angerechnet werden.
Immer wieder müssen sich Mieter und Vermieter, Sozialämter, Wohngeldstellen und Mietervereine mit falschen Wohngeldflächen beschäftigen. Berechnen von Wohnflächen ist ein Thema, dass recht häufig zu Unklarheiten und zu Streitigkeiten führt. Wirkt sich doch eine ungenaue oder nicht richtige Wohngeldberechnung auf die Miete und auf die Nebenkosten aus.
Um eine der Realität entsprechende korrekte Wohnflächenberechnung durchzuführen, müssen verschiedene Kriterien beachtet werden. Das ist beispielsweise das exakte messen der Wohnfläche. In der Praxis bemerken die Mieter meist erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages, das keine Übereinstimmung zwischen der vermerkten Quadratmeterangabe und der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche vorliegt. Das kann auch bei einem Eigentumserwerb einer Wohnung oder eines Hauses der Fall sein. Die Wohnfläche ist ebenso das Ausgangskriterium für einen Kaufpreis.
Verschiedene Varianten der Wohnflächenberechnung
Wohnflächenberechnung nach der zweiten Basisverordnung
Diese Berechnungsart ist seit dem 01.01.2004 nicht mehr üblich. Nur in Einzelfällen hat sie ihre Gültigkeit behalten. Das trifft auf Wohnungen zu, die vor dem 31.12.2003 vermessen wurden und keinerlei baulichen Maßnahme unterlagen, ist diese Berechnung noch verbindlich. Das muss auch beim Ausmessen der Wohnfläche beachtet werden.
Berechnung nach der Wohnflächenverordnung
Die seit dem 01.01.2004 angewandte Wohnflächenverordnung ist überwiegend für öffentlich geförderte Wohnungen relevant. Bewertet wird nur die teilweise Grundfläche, die zum Wohnen zur Verfügung gestellt wird. Beim Bemessen und Berechnen werden beispielsweise Räume mit Dachschrägen, Terrassen und Balkone nur teilweise erfasst. Das Resultat in puncto Wohnfläche fällt infolge dessen sehr niedrig aus, was ein Plus für die Mieter ist.
Zugrundelegen der DIN Norm 277
Mit der Berechnung nach der DIN Norm 277 werden Räume und Grundflächen im Hochbau behandelt. Mit dieser Berechnung, in die Balkone, Keller und Dächer einbezogen werden, erzielen die Eigentümer relativ große Flächenergebnisse. Das ist für Mieter in Dachgeschosswohnungen nachteilig.
Zugrundelegen der DIN Norm 283
Diese Berechnungsart ist zwar nicht mehr zulässig, wird aber durchaus noch praktiziert. Entscheiden sich Mieter und Vermieter für diese Methode, dann ist sie Rechtens. Typisch für die Berechnung ist das Fehlen von Richtlinien für Anbauten wie Terrassen, für Heizungsräume und für Garagengebäude.
Fazit: Die Vorgehensweisen bei der Wohnflächenberechnung fallen überaus unterschiedlich aus. Deshalb sollte im Mietvertrag darauf hingewiesen werden, welche Berechnungsart genutzt wurde.
Messung der Wohnfläche bei Anwendung der Wohnflächenverordnung
Die Wohnflächenverordnung bezieht sich bei der Bemessung der Wohnflächen auf die Grundfläche, die sich innerhalb der lichten Maße zwischen einzelnen Bauteilen erstreckt. Das Maß wird immer an der vorderen Kante der Verkleidung der Bauteile als Ausgangspunkt benutzt. Bei verputzten Wänden gilt die Putzoberfläche als Ausgangspunkt. Das Ausmessen der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung beginnt erst nach der endgültigen Fertigstellung der Wohnräume. In Ausnahmen kann die Bauzeichnung als Grundlage dienen. Dann muss die Bauzeichnung jedoch speziellen Anforderungen entsprechen. Zeigt sich, dass die spätere Grundfläche von der Bauzeichnung abweicht, wird die fertige Wohnung erneut ausgemessen oder die Wohnraumfläche wird nach einer Berichtigung der Bauzeichnung bestimmt.
Anwendung der Wohnflächenverordnung
In die Berechnung eingeschlossen sind grundsätzlich alle Wohnräume. Damit sind Schlaf-, Ess-, Kinder-, Wohnzimmer, Sanitärräume, Flure und Küche gemeint. Ergänzt werden die zur Berechnung herangezogenen Räume durch Abstellkammern und Vorratsräume. Einer Sonderberechnung unterliegen Bereiche wie Wintergärten, gemeinschaftliche Wasch- und Trockenräume, Dachterrassen, Loggien, Schwimmbäder und Balkone, Geschäftsräume sowie Kellerräumen und Garagen. Das heißt, dass Abstellräume wie Keller und Dachböden, die sich außerhalb der Wohnung befinden, nicht zur Wohnfläche gezählt werden dürfen. Dasselbe trifft auf Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume und Garagen zu. Speziellen Regelungen unterliegen Wohnräume im Dachgeschoss. Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden nur zur Hälfte mit der Grundfläche erfasst.
Bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen wird nicht die komplette Grundfläche berücksichtigt. Hierbei beschränkt sich die Wohnflächenberechnung nur auf ein Viertel der Grundfläche mit maximal die Hälfte.
Weitere Regelungen der die Wohnflächenverordnung
Für die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung ist ferner die Höhe der Wohnräume wichtig. Die lichte Höhe in den Räumen muss mindestens zwei Meter messen, ansonsten zählen diese Bereiche nicht zur Wohnfläche. Beträgt die lichte Höhe in einem Raum nur ein oder zwei Meter, dann geht diese Grundfläche nur zur Hälfte in die Berechnung ein.
Bei Maisonettenwohnungen schreibt die Wohnflächenverordnung vor, dass die Fläche des Galeriegeschosses nicht zur eigentlichen Wohnfläche rechnet. Diese mit vermieteten Bereiche weil deren Grundfläche nur zur Hälfte eine lichte Höhe von 2,20 m besitzt. Deshalb kann von einer Nutzung als Wohn- oder Aufenthaltsraum nicht grundsätzlich ausgegangen werden.
Nach der Wohnflächenverordnung sind zahlreiche Flächenabzüge zu tätigen, wenn es sich um Einbauten wie Pfeiler, Säulen, Mauervorsprünge und Schornsteine handelt, die über 0,1 m² groß sind und eine Mindesthöhe von 1,50 m aufweisen. Nicht berechnet werden zudem Treppen, deren Stufenanzahl drei übersteigt und deren Treppenabsätze. Türnischen, Wandnischen und Fensternischen, die mit ihren Abmessungen nicht bodennah sind und eine Tiefe von unter 13 cm besitzen, sind von der Wohnflächenberechnung ausgeschlossen.
Bedeutung der Wohnflächenberechnung
Das Interesse an einer genauen Wohnflächenberechnung ist groß. Nicht nur der Mietzins und der Kaufpreis richtet sich nach der Wohnfläche, sondern auch die Versicherungen. Wer eine Hausratversicherung abschließt, wird vor Vertragsabschluss immer nach der Wohnfläche gefragt. Danach richtet sich unter anderem der Versicherungsbeitrag und die Versicherungssumme.
Mieter, die in Mehrfamilienhäusern oder in Wohnanlagen leben, erhalten ihre Nebenkosten aufgeschlüsselt nach den Wohnflächen. Sind die Ergebnisse zu hoch bemessen, steigt automatisch der eigene Anteil an den Mietnebenkosten.
Eine Baufinanzierung richtet sich gleichfalls nach der Wohnfläche. Anhand dieses Wertes ist es möglich, die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen.
Wohnflächenberechnung nach DIN Norm – von Vermietern bevorzugt
Großzügig und vorteilhaft für die Vermieter ist die Wohnflächenberechnung nach einer der DIN Normen. Im Unterschied zur Wohnflächenverordnung wird von der tatsächlich vorhandenen Basisfläche des Gebäudes ausgegangen. Das heißt, dass die Bruttofläche des Gebäudes gemessen wird. Ausgehend von den Außenmaßen der Immobilie werden die Bruttoflächen bestimmt. Davon werden die Konstruktionsflächen abgezogen. Konstruktionsflächen sind Stützelemente, Pfeiler und Wände. Daraus resultiert eine Nettogrundfläche, die einer weiteren Unterteilung unterzogen wird. Diese basiert auf den Nutzräumen und den sogenannten Funktions- sowie den Verkehrsflächen. Einfach erklärt, verbergen sich dahinter die Lagerräume und die bewohnbaren Räume, die Flure, die Wasch-, Trocken- und Abstellräume sowie die Tiefgaragen.
Keine Sonderberechnungen oder Ausnahmebestimmungen gibt es für Dachschrägen, Kellerabteile und Balkone oder Terrassen. Für den Vermieter erwachsen aus dieser Vorgehensweise größere Flächen.