Unter anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen versteht man alle finanziellen oder sachlichen Aufwendungen, die im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb eines Gebäudes anfallen. Dabei sind dies vor allem umfassende Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Diese sind aber nicht wie die Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähig, sondern müssen vielmehr mit in die Bemessungsgrundlage für die Absetzung einbezogen werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sie verglichen mit dem Kaufpreis sehr hoch liegen. Außerdem werden sie in die Absetzung gerechnet, wenn dadurch das Wesen des Gebäudes verändert wird, also dessen Wert erhöht oder dessen Nutzungsdauer deutlich verlängert wird. Häufig liegen solche anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen dann vor, wenn zurückgestellte Instandhaltungsarbeiten nachgeholt werden.
Inhalt
Bemessungsgrundlage neu berechnen
Sind anschaffungsnahe Erhaltsaufwendungen nötig, werden diese in aller Regel mit finanziert. In vielen Fällen erhöhen sie den Wert des Hauses und damit auch die Bemessungsgrundlage für Abschreibungen deutlich. Daher ist es wichtig, diese Aufwendungen genau zu protokollieren und später dem Steuerberater für die korrekte steuerliche Berechnung einzureichen. Abschreibungen sind jedoch nur bei vermieteten Objekten möglich, bei privater Nutzung können Erhaltsaufwendungen grundsätzlich nicht geltend gemacht werden.
Altbaukauf zur Vermietung
Insbesondere in Stadtgebiet ist Anteil von älteren Bestandsgebäuden groß. Der Kauf von älteren Häusern zur Weiter- oder Neuvermietung ist meist mit mehr oder weniger umfangreichen Umbau-, Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten verbunden. Die alten Gebäude entsprechen vielfach nicht modernen energetischen Standards, im Altbau kann trotz einer Anzahl von 4 bis 5 Etagen kein Lift vorhanden sein. Heizungsanlagen und elektrische Anlagen sind häufig stark veraltet. Der Kauf von so einem Gebäude kann in der Regel zu einem sehr günstigen Preis getätigt werden. Allerdings zieht er eine Reihe von Investitionen für den Erhalt des Gebäudes für den Zweck der Vermietung nach sich. Dennoch sind solche Objekte auf dem Markt begehrt, denn für die anschaffungsnahen Erhaltsaufwendungen oder Herstellungsaufwendungen gibt es eine Reihe von kurzfristig geltend zu machenden Steuervergünstigungen.
Die Anerkennung der anschaffungsnahmen Erhaltungsaufwendungen basiert rechtlich auf dem § 6 Ab. 1 Nr. 1a des EstG 8 (Einkommensteuergesetz). Von anschaffungsnahen Aufwendungen wird gesprochen, wenn diese der Modernisierung und/oder Instandhaltung dienen und während der Zeit von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude übersteigen. Die Dreijahresfrist wird der gesetzlichen Maßgabe für den engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb des Gebäudes als angemessen angesehen. Die Rechtsprechung nimmt eine Differenzierung zwischen den Erhaltungsaufwendungen und den Herstellungskosten in der anschaffungsnahen Frist vor. Die Herstellungskosten werden in § 255 Abs. 1 Satz 1HGB (Handelsgesetzbuch) definiert als eine Art von Aufwendungen, die für wesentliche Verbesserungen eines Gebäudes erforderlich sind. Zu solchen Maßnahmen gehören z.B.:
- Einbau neuer Fenster
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Erneuerung der Sanitäranlagen
- Elektroinstallationen
Dabei wird dann von einer wesentlichen Verbesserung ausgegangen, wenn nicht nur der Gebrauchswert erhalten oder zeitgemäß verbessert wird, sondern auch der Wert des Gebäudes und der vermieteten Räume höheren Ansprüchen genügen. Bei einem Mehrfamilienhaus zur Vermietung besagt das eine deutliche Steigerung des Wohnkomforts.
In der Praxis können anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen häufig den Herstellungskosten zugeordnet werden. Das ist z.B. der Fall, wenn Erhaltungsaufwendungen erforderlich sind, solche sich aber praktisch nur mittels einer umfangreichen Sanierung rentabel durchsetzen lassen. Dann werden diese Aufwendungen als Herstellungskosten behandelt. In der Regel führen anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen, beispielsweise beim Gebäude mit Mietwohnungen aber auch beim Gebäude für betriebliche Einrichtungen zu deutlichen Wertsteigerungen. U.a. hängt das auch damit zusammen, dass Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen heute bestimmten Standards entsprechen müssen.
Bei der Steuererklärung für eine vermietete Immobilie sind verschiedene Kategorien von Bedeutung:
- Kosten der Anschaffung
- Anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen
Dabei können ausschließlich die anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen mit Bindung an die Dreijahresfrist und die 15%-Grenze sofort als Werbungskosten gelten gemacht werden.
Die übrigen Kosten werden in üblicher Weise abgeschrieben. Für die Abschreibung gelten Zeiträume von 50 Jahren.
Keine anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen für die selbst genutzte Immobilie
Die Festlegungen zu den anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen betrifft ausschließlich Immobilien zur Vermietung. Der private Käufer eines alten Bestandsgebäudes ist von den Regelungen nicht betroffen, wenn er bei der gekauften Immobilie Modernisierungen und Instandsetzungen vornimmt. Für den privaten Käufer einer Wohnimmobilie stellt sich die Frage nach einer rentablen Finanzierung für diesen Aufwand natürlich auch. Nur muss er dazu weder bilanzieren, noch kann er die anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen als Werbekosten bei der Steuer geltend machen oder weitergehende Kosten abschreiben.
Rechnen muss der private Käufer eines Altgebäudes allerdings, wenn es um das Verhältnis von Kaufpreis und Modernisierungs-, Instandhaltungs- und Sanierungskosten geht. An einer Wertsteigerung für sein Gebäude wird der Privatkäufer ebenfalls interessiert sein. Nicht nur in Hinsicht auf den eventuellen Verkauf in späterer Zeit, sondern auch hinsichtlich der eigenen Wohnansprüche.
Kostenfalle Modernisierung
In der Regel sind die Kaufpreise besonders von solchen privaten Wohnimmobilien sehr günstig, für die ein sehr hoher Aufwand zur Modernisierung erforderlich ist. Der Käufer einer Altimmobilie als Wohneigentum wird in der Regel sowohl den Hauskauf zu großen Anteilen sowie die Modernisierung, Sanierung mit Fremdgeldern, also Darlehen finanzieren müssen. Bei sehr stark sanierungsbedürftigen Häusern kann es sogar sein, dass der Käufer den eigentlichen Hauskauf aus seinen Eigenmitteln bestreiten kann. In dem Fall kann er für die erforderlichen Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten günstige Förderdarlehen in Anspruch nehmen. Infrage kommen beispielsweise Darlehen der KfW, für die staatliche Zuschüsse für eine entsprechende Sanierung gewährt werden. Geförderte Darlehen werden auch über das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) ermöglicht. Darüber hinaus können noch Förderungen der Länder in Anspruch genommen werden.
Die Sanierung des alten Hauses muss also nicht zur Kostenfalle werden. Allerdings ist die Förderung einer Sanierung an bestimmte Auflagen gebunden. Von der KfW werden insbesondere Zuschüsse gewährt für eine energetische Sanierung, die die Energieeffizienz des Hauses erhöht. Weiterhin wird auch der verbessere Einbruchsschutz gefördert, ebenfalls gibt es Förderungen für Umbauten zum altersgerechten Wohnen im Zuge einer Sanierung. Für die energetische Sanierung gibt es verschiedene Standards für die Förderung, einschließlich der Kosten für die Baubegleitung von Experten. Angebote für die verschiedenen Förderprogramme können meist kombiniert werden.
Verschiedene, kombinierbare Förderprogramme gibt es u.a. für Heizung, Gebäudesanierungen von Dach, Fenstern, Wärmerückgewinnung, Lüftungsanlage, Kellerdämmung, Photovoltaik und mehr.
Wird für die anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden zur Vermietung eine steuerliche Berücksichtigung gewährt, so können auch Privatkäufer vom Altbau als Eigenheim von zahlreichen Vorteilen für eine vergünstigte Finanzierung für die Sanierung und Modernisierung Gebrauch machen. Genaue Berechnungen sind im Vorfeld eines Altbaukaufs mit Sanierung in der Folge in jedem Fall anzustellen und anfallende Kosten sind für die Steuer ebenso zu belegen wie auch zur Inanspruchnahme von Förderungen für private Bauherren.
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